채무인수와 이행인수

 

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부동산 매매사례에서의 이행인수

 

1. 채무인수와 이행인수

 

[출처] https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=sh1730&logNo=220873016930&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F

면책적 채무인수가 아닌 부담부증여 양도소득세 과세 여부 판단

 

 

 

2. 병존적 채무인수와 이행인수의 구분

 

[출처] m.blog.naver.com/jeonpro119/221232857428

[제3자를 위한 계약] 병존적 채무인수와 이행인수

 

■ 병존적 채무인수

병존적 채무인수는 기존의 채무관계는 그대로 유지되면서, 여기에 제3자가 채무자로 들어와 종래의 채무자와 더불어 동일한 내용의 채무를 부담하는 것입니다. 중첩적 채무인수라고도 합니다.

즉 채무자와 인수인의 계약으로, 채권자로 하여금 인수인에 대하여 새로운 권리를 취득하게 하는 것이 가능한데, 이때는 제3자를 위한 계약의 하나로 볼 수 있습니다.

채권자와 인수인 사이의 계약으로도 할 수 있습니다.

뿐만 아니라 채무자, 인수인, 채권자 사이의 3면계약으로 할 수도 있습니다.

■ 이행인수

이행인수는 채무자와 인수인 사이의 계약으로, 채무자가 지는 채무를 인수인이 이행할 것을 채무자에게 약정하는 계약입니다. 

따라서 인수인은 그 계약에 따라 채무자에 대한 내부관계에서 그의 채무를 변제할 의무를 지는 데에 그치며, 직접 채권자에 대해 의무를 지지는 않습니다. 즉 병존적채무인수와 달리 채권자는 인수인에게 이행을 청구할 권리를 갖지 못하는 것입니다.

만약 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는 경우에 채권자의 승낙을 얻지 못하게 되면 이는 이행인수가 됩니다. 

■ 병존적 채무인수와 이행인수 사례

◎ 부동산을 매매하면서 매도인 A와 매수인 B 사이에, 매매대금을 B가 A에게 지급 하여야 하는데, B와 제3자인 C가 약정을 통해 A에게 매매대금을 직접 지급하기로 계약을 할 수 있습니다.  

○ 위 사례에 있어, B의 채무를 C가 인수하는 계약, 매수인 B가 지급해야 될 매매대금 지급 채무를 인수인 C가 지급하는 계약을 체결할 수 있는데, 이를 통해 A로 하여금 매수인 B 뿐만 아니라 인수인 C에 대하여서도 새로운 권리를 취득하게 하는 계약을 할 수 있는 것입니다. 즉 매도인 A가 이러한 계약에 대하여 수익의 의사표시를 하게 된다면, A는 B 뿐만 아니라, C에게도 직접 매매대금을 청구할 권리를 취득하게 됩니다. 이러한 경우 병존적 채무인수가 되며, 제3자를 위한 계약이 되는 것입니다. 

○ 그런데 , B의 채무를 C가 인수하는 계약을 하면서, B와 C 내부관계에서만 C가 B의 채무를 인수하여 소멸시키는 계약을 체결할 수 있습니다. C가 B에 대한 관계에서 채무를 면책케 하는 채무를 부담하게 될 뿐, A로 하여금 직접 C에 대하여 청구할 권리를 취득하게 하지는 않는 것입니다. 이러한 경우는 이행인수가 됩니다.

 

■ 병존적채무인수와 이행인수의 판별 기준

제3자를 위한 계약인 병존적 채무인수와 이행인수의 판별 기준은 계약 당사자에게 제3자 또는 채권자가 계약 당사자 일방 또는 인수인에 대하여 직접 채권을 취득케 할 의사가 있는지 여부에 달려 있다 할 것입니다.

따라서 구체적으로는 계약 체결의 동기, 경위 및 목적, 계약에 있어서의 당사자의 지위, 당사자 사이 및 당사자와 제3자 사이의 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 그 의사를 해석하여야 합니다.

●  대법원은, 위 사례와 같은 매매계약에 있어, 매도인 A가 부동산을 매수인 B에게 매도계약을 체결하고 계약금이 교부된 후, A가 자신의 채권자인 C의 요청으로 나머지 중도금 및 잔금을 B가 C에게 직접 지급하기로 하는 취지의 약정을 하고, B와 A는 이러한 약정을 분명히 하기 위하여 A가 C에게 위 중도금 및 잔금에 대한 수령권을 위임한다는 취지의 지불위임장을 작성하고 'C 귀하'라고 표시하여 공증까지 마쳤다면, 이러한 매매계약과 약정의 취지는, B를 낙약자, A를 요약자, C를 제3자로 하여, C로 하여금 B에 대하여 중도금 및 잔금에 대한 직접청구권을 행사할 권리를 취득케 하는 제3자를 위한 계약에 해당하고, 동시에 이 사건 약정은 B가 위 A의 C에 대한 채무를 인수하는 병존적 채무인수에도 해당한다고 판단하였습니다(대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결 [부당이득금반환]). 

● 위와 같이 병존적 채무인수(제3자를 위한 계약)이 되다면, 매수인 B가 이미 제3자 C에게 중도금 및 잔금을 지급하였다면, 매도인과 매수인이 합의해제를 하여 매수인 B가 계약해제 등을 원인으로 이를 지급받은 C에게 부당이득반환을 청구할 수 없게 됩니다.  

▶▶ 제3자를 위한 계약인 병존적 채무인수로 보느냐, 아니면 이행인수로 보느냐에 따라, 계약당사자 및 제3자의 권리·의무 관계가 달라져 누구에게 책임을 물어야 는지가 달라지는 점이 병존적채무인수와 이행인수를 구별해서 대응해야 하는 이유입니다. 

 

3. 면책적 채무인수와 중첩적  채무인수의 구분

[출처] brunch.co.kr/@wonderboy99/118

채무인수 계약서를 쓰면, 빚쟁이에서 벗어나나요? 1편

 

 

철구가 녕구한테 10억 빚이 있었습니다. 철구는 채무자, 녕구는 채권자.그런데 철구는 은구한테 10억을 빌려준 적이 있습니다. 철구는 채권자, 은구는 채무자.
녕구가 철구한테 10억 갚으라고 독촉을 막 하니깐 철구는 은구한테 "야, 너 나한테 10억 빚 있잖아. 나 녕구한테 10억 갚아야 하는데 네가 그 빚 가져가"라면서 철구랑 은구는 녕구 앞에서 채무인수 계약서를 작성하고 도장을 찍었습니다.
자, 이때 철구는 녕구에게서 자유로워질까요?

결론은 "쉽지 않다"입니다. 채무인수 계약에 대해서 한번 살펴볼게요.
채무인수라고 다 같은 채무인수가 아닙니다. 크게 3가지가 있습니다. 1. 면책적 채무인수 2. 병존적 채무인수 3. 이행 인수어떠신가요 명칭만 보아도 감이 챡 오시죠?

 

#면책적 채무인수

철구가 녕구의 빚 독촉에서 자유로워지려면, 은구와 체결 했던 채무인수가  바로 "면책적 채무인수"이어야 합니다. 면책적 채무인수는 기존 채무자(철구)의 채무는 면제가 되고, 인수자(은구)가 녕구의 채무자가 되는 것입니다. 채무의 내용은 그대로인데 채무자만 변경된 것이죠.
면책적 채무인수가 성립하려면, 계약서의 명칭이나 제목이 "면책적 채무인수"이냐가 중요한 것이 아닙니다.반드시 "채권자의 면책 승낙"이 있어야 합니다. 한번 생각해보세요. 채무자가 기존 채무자에서 새로운 사람으로 변경되고 기존 채무자는 면책되면 그 리스크는 온전히 "채권자"가 떠안는 거이죠. 새로운 인수자가 돈을 갚을 능력이 있는지 없는지 잘 모르잖아요. 그래서 채권자의 면책 승낙 여부가 가장 중요한 핵심입니다.

 

# 병존적 채무인수

그러면 병존적 채무인수는 말 그대로 기존 채무자가 잔존하는 것입니다. 기존 채무자(철구)는 그대로 있고, 인수자(은구)가 추가로 채무자가 되어 "병존"하는 것입니다. 채권자 입장에서는 땡큐죠. 내 돈을 갚을 사람이 한 명 더 생겼으니까요. 병존적 채무인수는 철구-은구-녕구, 3자간의 계약으로 이루어지거나 녕구(채권자)-은구(인수자) 간의 계약으로 성립합니다. 채권자 없이 기존 채무자-인수자 둘만의 계약만으로는 병존적 채무인수가 되지 않습니다(이것은 다음 편에 살펴볼 이행 인수!).
이쯤 되면 질문이 나올 겁니다만,

 

아..헷갈려 저 두 개를 어떻게 구분해?

구별법은 "채무자를 면책시킨다는 내용과 그것을 승낙하는 채권자의 의사표시"입니다. 병존적 채무인수도 채권자의 승낙이 있죠. 하지만, 그냥 은구의 채무인수를 승낙하는 것만으로는 "면책적 채무인수"라고 보기 어렵습니다. 반드시 "철구를 면책시키고 은구가 채무를 인수하는 것을 승낙한다"라는 승낙 표시가 있어야 합니다.

그런데 현실에서 문제 되는 것들은 "면책 승낙"이 애매한 경우겠죠?이에 대해 대법원은,

당사자의 의사가 분명하지 않은 경우에는, 원칙적으로 채권자의 보호를 위하여 병존적으로 해석해야 한다

라고 판시하고 있습니다.
그런데, 우리 철구는 은구와의 채무인수 계약서를 작성할 때, "채무인수"라는 제목과 내용을 썼지만, 철구(기존 채무자)의 채무를 면책한다는 내용은 없이 은구(인수자)가 채무인수만 한다는 내용만 작성되어 있었던 것입니다. 채권자인 녕구의 면책 승낙을 받지 못했던 것이죠. 이렇게 녕구 좋은 일만 시키게 되었습니다.

이 사소한(?) 차이가 철구의 인생을 송두리째 바꿀 수도 있습니다.어떠신가요? 계약서가 이렇게 무섭습니다. 문구 하나의 차이로 인생이 뒤바뀔 수도 있죠. 생각보다 이런 경우가 흔합니다.
그러면, 마지막 남은 채무인수 유형인 "이행 인수"는 도대체 무엇인가요? 이것은 다음 편에서!

 

4. 관련 법령 - 민법

 

제453조(채권자와의 계약에 의한 채무인수) 

①제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②이해관계없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 채무를 인수하지 못한다.

 

제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) 

①제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.  

②채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.

 

제456조(채무인수의 철회, 변경) 

제삼자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수는 채권자의 승낙이 있을 때까지 당사자는 이를 철회하거나 변경할 수 있다.

 

제459조(채무인수와 보증, 담보의 소멸)

전채무자의 채무에 대한 보증이나 제삼자가 제공한 담보는 채무인수로 인하여 소멸한다. 그러나 보증인이나 제삼자가 채무인수에 동의한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

제539조(제삼자를 위한 계약) 

①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.