2020. 07. 12. - 임대사업자폐지와 양도세 추징, 중저가 주택 수요 증가 예상 등

[단독]"작년 판 집, 8억 토하라니" 징벌세금 맞는 임대사업자   [안장원의 부동산노트] 7·10대책으로 임대기간 끝나면 자동 말소 4년 단기임대, 거주주택 비과세 조건 5년 못채워 비과세 감면받은 세금 추징당해 3주택자 10억 올라도 세금 내면 ‘마이너스’   5년 이상 임대하면 거주주택 비과세   지난 10일 정부는 최소 임대의무기간(4, 8년)이 끝나면 기존 임대주택의 등록을 자동으로 말소하기로 했다. 말소 전까지는 종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 유지한다.   문제는 임대사업자가 거주하다 판 주택의 양도세 비과세다. 2011년 임대주택 활성화를 위해 정부는 본인이 거주하는 주택 외의 나머지를 임대주택으로 등록하면 거주주택 양도 때 1주택으로 보고 비과세 혜택을 줬다. 5년 이상 임대 조건이다. 임대주택 등록을 늘리려는 파격적인 혜택으로 5년 임대기간이 끝나기 전에 파는 거주주택에도 미리 비과세를 적용했다. 대신 5년 조건을 채우지 못하면 감면받은 세금을 추징당한다.   기존 4년 단기임대 등록 임대사업자들이 비상이다. 임대주택 자동 말소로 5년 조건을 채울 수 없기 때문이다. 비과세에서 제외되면 다주택자 중과 적용을 받아 추징 세금이 상당하다.   박씨는 13억원에 15년 전 구매해 살던 강남 아파트를 지난해 27억원에 팔았다. 비과세 감면 덕에 세금이 5000여만원에 불과했다.   박씨가 2018년 등록한 임대주택이 4년 단기임대여서 2022년이면 임대기간이 끝난다. 비과세 혜택이 없어지면 3주택자 중과로 양도세가 8억3000여만원이다. 7억8000만원을 더 내야 한다.   박씨를 포함해 임대주택 등록 제도가 폐지될 때까지 임대기간 5년을 채우지 못하는 임대사업자들이 타격을 받는다.   김종필 세무사는 “2017년 8·2대책 후 양도세 중과로 다주택자 양도세 부담이 크게 늘면서 임대주택 등록 후 비과세 조건으로 거주주택을 매도한 경우가 많았다”고 전했다.   단기임대의무기간 4년과 거주주택 비과세 조건 5년의 시차는 노무현 정부의 다주택자 양도세 중과 도입 때로 거슬러 올라간다. 2004년 3주택 이상 양도세 중과를 시행할 때 주택 수 산정에서 제외한 주택의 하나가 5년 이상 임대하는 주택이었다. 2011년 임대사업자 거주주택 비과세를 만들면서 이 ‘5년’ 기준을 활용했다. 2015년 임대주택 등록 제도를 손볼 때 임대의무기간을 줄인 4년 임대를 도입했다. 지금까지는 4년 임대라도 임대기간 후 말소하지 않으면 자동으로 연장돼 5년 요건을 충족하는 데 문제가 없었다.   권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “제도의 불일치로 인한 선의의 피해가 없도록 제도 보완이 필요하다”고 지적했다.   https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=025&aid=0003016667&date=20200712&type=1&rankingSeq=1&rankingSectionId=101

 

 

2030 아우성에 숨통 터줬지만… "중저가 주택 수요 더 커질 가능성"   생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부를 포함한 실수요자들의 숨통은 일부 트였다. 정부가 특별공급을 확대해 청약 당첨의 가능성을 일부 높여주고, 대출 규제도 완화한 덕분이다. 지나치게 엄격했던 서민·실수요자 소득 기준도 완화되고 취득세 감면 폭도 커졌다. 하지만 중저가 주택 시장에서 이들의 수요가 커지면 또 다른 시장 불안이 생길 수 있다는 우려도 나온다.   ◇실수요자 다독인 7·10 대책…실수요 공급·대출 늘렸다   10일 정부는 관계부처 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’에서 생애 최초 특별공급 주택을 더 확대한다고 밝혔다. 국민주택뿐 아니라 민영주택에서도 생애 최초 특별공급분을 확보했다. 가점제 중심으로 청약제도가 개편되면서 서울 등에서는 새 아파트를 분양받을 가능성이 거의 없었던 20~30대의 경우엔 실낱같은 희망이라도 생기는 셈이다.   예를 들어 생애 최초 주택 구입 희망자들이 최근 분양을 시작한 개포 디에이치퍼스트아이파크(구 개포1단지)에 청약을 하려면 일반 분양에서 가점 경쟁을 벌여야 했지만, 앞으로는 분양될 아파트에서는 이들을 위한 물량이 따로 구비된다는 셈이다. 200가구가 공급되는 평면에 청약을 넣고 싶다면 생애 최초 물량이 40가구 정도는 배정된다. 건설사 관계자는 "특별공급 유형 중에서 어느 곳에 넣어야 할지 고민하는 경우가 생기겠지만, 무주택 40~50대 고가점자가 경쟁에서 일단 제외된다는 점에서 혜택이 있다"고 했다.   자금조달 측면도 배려했다. 서민·실수요자에 한해 LTV·DTI를 10%포인트 완화해 자금조달을 받을 수 있도록 했다. 서민·실수요자들의 소득 기준이 지나치게 낮다는 지적도 감안했다. 우대 대상의 소득 기준은 투기지역·투기과열지구와 조정대상지역 모두 부부합산 연소득 8000만원 이하로 상향했다. 생애 최초 구입자는 9000만원 이하로 높아졌다. 이 밖에 정부는 취득세 감면 폭도 넓혔다.   ◇중저가 주택 풍선효과·역차별 논란도 여전   부동산 전문가들은 먼저 20~30대 젊은 층의 주택 구입 환경이 보다 좋아졌다는 점에서는 대체로 동의하고 있다. 다만 앞으로 중저가 주택에 수요가 몰릴 수 있다는 점은 우려되는 대목이라고 입을 모았다.   안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "노원·도봉·강북구(노도강) 등 외곽지역의 9억원 이하 기존 아파트를 찾는 사람들이 많아질 것"이라면서 "거래가 늘면 이들 주택에 대해선 강보합세를 유지할 수도 있겠다"고 했다.   중저가 주택의 풍선효과가 없으려면 사전 청약 물량에 대한 기대감이 커져야 하는데 이 부분이 구체적으로 명시되지 않은 것도 이번 정책의 취약점이다. 3기 신도시 개발은 아주 초기 상태인데 사전분양 물량을 9000가구에서 3만가구 이상으로 확대한다는 것은 실수요 무주택자에겐 체감하기 어려운 이야기기 때문이다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "아직은 먼 이야기처럼 느껴질 수 있다. 그리고 그동안 전·월세살이를 해야 한다는 것도 실수요자들에게는 힘든 일"이라고 했다.   게다가 이제껏 정부의 정책을 믿고 기다려온 무주택자들이 6·17 대책 이후로는 ‘대출이 더 끊기기 전에 사자’는 분위기로 돌아선 것도 주택 가격 안정화엔 부담이다. 6·17 대책으로 규제지역이 늘며 수도권 대출 한도는 자연히 줄었다. 매물이 많이 나오고 수요가 줄어야 하는데, 매물이 적게 나오고 수요는 꾸준한 분위기가 조성된 것이다.   대기업 맞벌이 부부 김현선(36)씨는 "문재인 대통령이 올해 초 담화에서 취임 이전 수준으로 집값을 돌려놓겠다고 해서 믿었는데, 6·17 대책을 보니 대출한도만 줄어들고 전세대출도 활용할 수 없게 됐다"면서 "이제는 미련을 버리고 대책 이후 나오는 주택이라도 사야 할 것 같다"고 했다.   역차별 논란도 있다. 정부가 실수요·무주택자에 대한 소득 기준을 완화하고, 취득세 감면 대상도 확대해줬지만 웬만한 맞벌이는 여전히 서민·실수요자에서 제외되는 탓이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "완화된 소득 기준에도 여전히 해당되지 않는 맞벌이 부부들이 많고, 이런 사람들에게는 ‘서울살이는 포기하고 수도권으로 빠지라’는 뜻으로 보여 역차별 논란이 나올 수밖에 없다"고 했다.   https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/10/2020071002038.html

 

"오래 살수 있어 5천 더 줬는데" 등록임대 세입자들 '발동동'   정부가 등록임대 정책을 급히 철회하는 과정에서 애꿎은 세입자가 피해를 볼 우려가 제기되고 있다.   정부가 임대사업자의 의무기간 내 등록 말소를 허용하면서 갑자기 자신이 거주하는 등록임대가 일반 전셋집으로 바뀔 수 있게 됐기 때문이다.   정부는 임대사업자에 대한 세제 혜택을 줄이기로 하면서 소급적용하지 않는다고 밝혔지만 갑작스러운 일부 임대 유형 폐지로 불이익을 보게 됐다는 불만도 임대사업자들로부터 나온다.   12일 국토교통부에 따르면 국토부는 7·10 부동산 대책에서 4년 단기임대와 8년 장기 중 아파트 매입 임대는 신규 등록을 받지 않는 식으로 제도를 폐지하기로 했다.   그런데 국토부는 아직 의무 임대기간이 남아 있는 이들 폐지 대상 등록임대의 집주인이 원하면 과태료를 받지 않고 말소 신청을 받아주기로 했다.   이렇게 되면 등록임대에 살고 있는 세입자가 자신이 사는 집이 갑자기 일반 임대가 될 수 있다.   작년 서울 은평구의 8년 아파트 장기 임대에 들어간 A씨는 정부 정책이 발표된 이후 자신이 사는 집이 다른 집주인에게 팔리는 것을 걱정하고 있다.   A씨는 "계약을 할 때 집주인이 과태료를 물고라도 중도에 집을 팔 수도 있다고 언급하며 집을 내놓을 때 부동산에 집을 잘 보여주는 내용의 특약을 요구해 응했다"며 "이분 입장에선 바로 등록을 말소하고 집을 팔 수 있게 된 셈"이라고 말했다.   집주인이 바뀌면 이 집은 등록임대가 아닌 일반적인 전셋집이 돼 버린다.   향후 8년간 임대 계약 갱신은 꿈도 못 꾸게 됐고 갱신해도 보증금이 크게 뛸 수밖에 없다.   A씨는 이 집을 보증금 3억9천만원에 계약했는데 현재 A씨 거주지의 보증금 시세는 5억원대까지 오른 상태다.   정부는 임대차 3법이 시행될 것이기 때문에 말소되는 등록임대 세입자를 충분히 보호할 수 있다는 입장이다.   국토교통부 관계자는 "일부 폐지되는 등록임대 세입자에 대해선 임대차 3법을 연계해 보호해주는 방안이 검토되고 있다"고 말했다.   임대차 3법이 통과되면 세입자에게 계약갱신청구권을 인정하고 갱신 시 임대료 상승폭을 직전의 5% 이하로 제한한다.   정부는 임대차 3법이 시행되기 전 계약이 이뤄진 경우에도 갱신청구권 등을 인정하는 소급 적용을 해 줌으로써 기존 세입자를 보호하는 방안을 검토 중이다.   하지만 이는 집주인이 바뀐 경우에는 적용되기 쉽지 않다.   등록임대에서 말소된 주택을 사들인 새로운 집주인 입장에선 이같은 의무를 이행할 이유가 없기 때문이다.   특히 계약갱신청구권제나 전월세상한제를 운용하는 법률인 '주택임대차보호법'은 민법 계열 법률이다.   상호 계약에 관한 규율이기에 집주인이 이를 어겼을 때 과태료 등을 부과하는 등 행정적 조치가 이뤄지는 것이 아니라 결국 소송으로 시비를 가릴 수밖에 없다.   정부는 다주택자에 대한 종합부동산세 등 보유세를 대폭 강화했다. 다주택자 입장에선 등록임대로 돌려놓은 주택을 먼저 처분할 가능성이 크다.   최근에는 등록임대에 대한 세제 혜택이 공시가 6억원 이하 주택에 몰려 임대 등록도 6억 이하 주택으로 쏠림 현상이 있었다. 이 때문에 서울 강북이나 경기 지역에서 등록된 지 얼마 되지 않은 등록임대 중 말소돼 매물로 나올 주택이 많을 전망이다.   등록임대에서 말소됐지만 집주인이 바뀌지 않은 주택에서도 세입자는 안심할 수 없다.   당정이 협의하고서 작년 공개한 형태는 계약갱신청구권을 한번 인정하는 2+2 형태다.   이렇게 법률이 개정된다면 이미 한두차례 계약을 갱신했던 등록임대 세입자는 등록임대 말소 후 임대차 3법이 시행돼도 추가 갱신을 요구하기 어려워질 수 있다.   그렇다고 국회와 정부가 계약갱신청구권 기간을 마냥 늘릴 수도 없다.   더불어민주당 박주민 의원이 계약갱신청구권 행사 기간을 무기한으로 잡는 법안을 발의했지만 사유재산권 행사에 대한 과도한 침해라는 반발이 제기되고 있다.   임대차 3법이 시행되면 집주인 입장에선 무조건 새로운 계약을 맺는 것이 유리하다.   계약이 갱신되면 임대료 상승폭이 제한되니 웬만하면 새로운 세입자를 맞으면서 임대료를 대폭 올리려 할 것은 당연해 보인다.   등록임대는 다른 일반 임대보다 임대료가 3천만~5천만원 비싸다는 것은 상식 수준이다.   집주인 입장에서 한동안 임대료를 많이 올리지 못하니 시작 시점에 비싸게 받으려 하는 것이고, 세입자 입장에서도 장기간 이사 걱정 없이 살 수 있다는 장점에 용인하는 부분이 컸다.   하지만 정부 정책으로 갑자기 등록임대 효과가 사라지게 되면서 세입자들은 웃돈 주고 들어온 집에서 약속된 임대기간을 누리지도 못하고 쫓겨날 수도 있는 처지가 됐다.   임대사업자 입장에서도 갑자기 일부 유형이 폐지 수순을 밟으면서 애꿎은 피해를 보게 됐다.   정부는 등록임대 세제 혜택을 축소할 예정이지만 기존 사업자에 대해 소급적용하지 않는다고 밝힌 바 있다.   하지만 제도를 자세히 보면 약속받은 세제 혜택을 보지 못하게 됐다는 목소리가 높다.   정부가 다주택자가 5년간 임대를 유지하면 거주 주택 양도소득세 감면 혜택을 주는 제도를 운용해 왔는데, 갑자기 4년 임대가 폐지되면서 세제혜택은커녕 다주택 중과를 받게 되는 사업자가 나올 수 있다.   기존 4년 단기임대 사업자들은 임대 의무기간이 끝나면 등록이 자동 말소돼 5년 임대 기간을 채울 수 없게 되기 때문이다.   또 일부 사업자들은 정부가 10년 임대를 유지하면 등록 시점에 따라 양도세 70~100% 감면 혜택을 준다고 했지만 8년 아파트 매입임대를 운영한 사업자는 임대 유형이 폐지돼 10년 임대 기간을 채우지 못하게 됐다고 반발한다.