건물의 일부를 철거하거나 멸실한 경우 또는 건물의 전부를 철거하거나 멸실한 경우 당해 철거 및 멸실한 건물의 취득가액, 철거비용 등을, 당해 건물 또는 부수토지를 양도할 때 필요경비로 ..

1. 개요

 

토지와 건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하는 경우에 있어서 현행 「소득세법」상 명문규정은 없고 「소득세법 기본통칙」 97-0…8에서만 다음과 같이 규정하고 있다.

   토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 건물의 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

   다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득 당시의 기준시가에 「소득세법 시행령」 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

   「소득세법 기본통칙」의 규정은 건물을 철거하고 나대지를 양도하는 경우에 한정하여 규정하고 있으며 건물을 철거하고 신축한 경우 등에 대해서는 규정한 바가 없다.

   철거된 건물의 필요경비 산입 여부는 건물의 취득목적(신축목적 또는 나대지 사용목적 등), 건물의 사용기간(장ㆍ단기 사용 여부), 철거의 경위(매매조건인지 또는 자진철거인지 여부) 등에 따라 달라진다. 또한 필요경비의 산입 범위에 있어서도 양도차익을 실지거래가액 또는 기준시가(추계액 계산 포함)에 의하는지에 따라 달라진다.

 

구 분	국세청·재정부	조세심판원	대법원
①건물 취득 후 즉시 멸실하여나대지 양도 ②건물취득 후 즉시 멸실 후 신축 양도	공제 가능 서사-1167, 2005.7.8 서사-1662, 2005.9.15 서사-146, 2005.1.19 심사양도 2004-7089, 2004.12.13	공제 가능 국심 2003서2982, 2004.8.5 국심 1998부2012, 1999.1.11	공제 가능 대법 92누7399, 1992.9.8 대법 89누53, 1990.1.25
③상당기간사용후 계약조건에따라 멸실	공제 가능 소기통 97-0…8 재산 01254-79, 1987.1.14 재산 46014-127, 1999.4.16 재재산 46014-111, 1996.3.7 서사-182, 2004.3.3	-	공제 불가 대법 89누53, 1990.1.25
④상당기간사용후 멸실하고 신축	공제 불가 제도 46014-11930, 2001.7.5 재산 46014-541, 2000.5.6 서면4팀-2449, 2005.12.8.	-	-
⑤타인건물철거후 양도	-	-	공제 가능 대법 92누15871, 1994.3.11
⑥사용 중 일부멸실	공제 불가 재산 46014-541, 2000.5.6	-	-
⑦천재지변 멸실	공제 가능 재일 46014-1303, 1997.5.26	-	-
⑧신축 중 철거	공제 불가 심사양도 2000-4062, 2000.11.10	-	-

 

2. 화재로 멸실된 건물의 취득가액 산입 인정 여부

 

양도, 광주고등법원2011누1510 , 2012.04.05

[ 제 목 ]

구건물의 취득가액을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 인정할 수 없음

[ 요 지 ]

(1심 판결과 같음) 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있으나, 구건물 취득후 상당기간 소매점 등으로 사용한 경우는 이에 해당하지 않음

 

양도, 광주지방법원2011구합1153 , 2011.08.11(2011누1510의 전심)

[ 제 목 ]

구건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 없음

 

[ 요 지 ]

토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있으나, 이 사건 구건물은 약 3년여 동안 의류 소매점 등으로 사용 등 이에 해당하지 않음

 

[ 이 유 ]

 

1. 처분의 경위

 

O 원고의 부동산 취득 등

- 1999. 4. 29. : 전남 XX시 XX동 000 대 403㎡(이하 ’이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상 건물(단층 357.03㎡’ 이하 ’이 사건 구건물’이라 한다) 취득(원고 지분 4/5, 공동매수인 이AA의 지분 1/5)

- 2003. 11. 12. : 이 사건 구건물 중 330㎡가 화재로 소실

- 2004. 7. 19. : 이 사건 토지 위에 건물(1층 306.39㎡, 2층 335.49㎡, 이하 ’이 사건 신건물’이라 한다)을 신축한 후 소유권보존등기 경료(원고 지분 4/5, 이AA 지분 1/5)

 

O 원고의 부동산 양도 및 양도소득세 신고 ・ 납부

- 2007. 2. 14. : 이 사건 토지 및 신건물을 김BB에게 20억 원에 양도

- 피고에게 양도소득세 658,090원을 신고 ・ 납부 : 양도가액은 실지거래가액 16억원(총 양도가액 20억 원 중 원고의 지분 4/5에 해당하는 금액)으로, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가로 환산한 1,582,751,000원으로 신고

 

O 피고의 경정 ・ 고지(이 사건 처분)

- 피고의 실지조사 : 이 사건 토지 및 구건물을 이CC로부터 취득한 실지취득가액 이 1,486,000,000원 임을 확인

- 이 사건 토지 및 신건물 중 원고의 지분 4/5에 해당하는 취득가액 및 필요경비의 인정 내역

① 이 사건 토지의 취득가액 : 이 사건 토지 및 구건물의 실지취득가액 1,188,800,000 원(= 1,486,000,000원×원고 지분 4/5)을 그 취득 당시인 1999. 4. 29. 기준시가(이 사건 토지 : 2,176,200,000원, 이 사건 구건물 : 68,098,117원)의 비율로 안분계산한 금액 상당인 1,152,728,000

② 이 사건 신건물의 취득가액 : 당초 원고가 신고한 환산가액인 위 1,582,751,000원 중 이에 해당하는 223,312,000원

③ 소개비 1억 원 등을 필요경비로 인정

- 2010.9.1. : 원고에 대하여 2007년 귀속 양도소득세 13,897,930원을 경정 ・ 고 지

 

O 이 사건 소 제기 경위

- 2010. 11. 1. : 피고에게 ’화재로 멸실된 이 사건 구건물의 취득가액인 36,072,000원 (= 1,188,800,000원- 1,152,728,000원) 상당을 필요경비에 산입하여 달라’며 이의신청

- 2010. 11. 23. : 이의신청 기각

- 2010. 12. 13. : 조세심판원에 피고의 위 기각결정에 대하여 심판청구

- 2011. 2. 1. : 심판청구 기각

- 2011. 3. 30. : 이 사건 소 제기

2. 이 사건 처분의 적법 여부

 

가. 원고의 주장 및 이 사건의 쟁점

 

원고는, 화재로 멸실된 이 사건 구건물의 취득가액인 위 36,071,429원(이하 ’쟁점 금액’이라 한다)은 이 사건 토지 본래의 목적에 사용하기 위한 필요경비이거나, 건물이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래의 목적에 사용하기 위한 자본적 지출액에 해당 하므로, 쟁점 금액을 필요경비에 산입하지 않은 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

 

따라서, 이 사건의 쟁점은 쟁점 금액이 이 사건 토지 및 신건물의 양도소득금액 계산에 있어서 필요경비에 해당하는지 여부라 할 것이다.

 

나. 관계 법령

 

별지 기재와 같다.

 

다. 판단

 

(1) 양도소득금액은 토지와 건물별로 구분하여 계산하므로(소득세법 제102조 제1항, 제94조 제1항 참조), 결국 쟁점 금액이 이 사건 토지 및 신건물의 양도소득금액 계산에 있어서 필요경비에 해당하는지 여부는, 쟁점 금액을 ① 이 사건 토지에 대한 필요경비로 볼 수 있는지(이 부분과 관련하여, 원고는 쟁점 금액이 이 사건 토지 본래의 목적에 사용하기 위한 필요경비라고 주장하고 있다)와 ② 이 사건 신건물에 대한 필요 경비로 볼 수 있는지(이 부분과 관련하여, 원고는 쟁점 금액이 건물이 멸실 또는 훼손 되어 당해 자산의 본래의 목적에 사용하기 위한 자본적 지출액에 해당한다고 주장하고 있다)로 구분된다.

 

(2) 쟁점 금액을 이 사건 토지에 대한 필요경비로 볼 수 있는지 여부

 

(가) 구 소득세법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항에 의하면, 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비는 그에 대응하는 당해 토지와 관련된 취득가액 등이므로 토지와는 별개인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다.

 

(나) 다만, 예외적으로 토지와 건물의 취득이 토지만의 이용을 위한 것인 경우와 같은 다른 특별한 사정이 있다면, 건물의 취득가액을 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 있다.

 

즉, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다(대법원 1992.9.8. 선 고 92누7399 판결 참조).

 

(다) 그런데, 앞서 본 증거들에 의하면 원고는 이 사건 토지 및 구건물을 취득한 후 화재가 있기 전까지 이 사건 구건물을 약 3년여 동안 의류 소매점 등으로 사용하였던 사실을 인정할 수 있고, 이러한 사실에 비추어 보면 원고는 이 사건 구건물을 당초부터 이 사건 토지만을 이용하려는 목적에서 일괄 취득한 것이 아니었음을 알 수 있고, 달리 이 사건 구건물의 취득이 이 사건 토지만을 이용하려는 목적이 명백하였음을 인정할 만한 사정이 없다.

 

(라) 따라서, 이 사건 구건물의 취득가액인 쟁점 금액을 이 사건 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 볼 수 없고, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

 

(3) 쟁점 금액을 이 사건 신건물에 대한 필요경비로 볼 수 있는지 여부

 

(가) 앞서 본 증거들에 의하면, 원고는 양도소득세 신고시 신축한 이 사건 신건물의 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가에 의한 환산취득가액을 신고하였고, 이에 따라 피고도 이 사건 신건물에 관한 양도소득의 필요경비를 구 소득세법 (2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제97조 제3항 제2호, 제1항 제1호 나목, 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제 163조 제6항 제2호, 제12항, 제176조의2 제2항 제2호에 따라 개산공제(漸算控除) 방식으로 계산한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 경우에는 납세의무자가 그 이외에 실지로 소요된 필요경비를 입증한다 하더라도 이를 필요경비로 양도가액에서 공제할 수 없다.

 

(나) 따라서, 쟁점 금액이 원고 주장과 같이 건물이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래의 목적에 사용하기 위한 자본적 지출액에 해당하는지 여부와는 상관없이 이를 이 사건 신건물의 양도가액에서 필요경비로 공제할 수는 없으므로{나아가, 소득세법상 자본적 지출이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당 해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하고 이 중에는 재해 등으로 인하여 건물 ・ 기계 ・ 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용 도로의 이용가치가 없는 것의 복구에 대한 지출을 포함하고 있는데(소득세법 시행령 제67조 제2항 제4호 참조), 이러한 자본적 지출이 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하려면 복구를 위한 비용이 지출된 후 그 복구된 당해 건물 등을 양도하는 경우라 할 것이나, 이 사건의 경우 이 사건 구건물은 멸실되었을 뿐 복구된 것이 아니고 또한 양도되는 대상도 이 사건 신건물이라는 점에서, 쟁점 금액을 자본적 지출액으로 볼 수 도 없다}, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

 

재산세과-1415, 2009.07.10

【제목】

화재로 건축물의 일부가 멸실된 후 잔여 건축물을 상당기간 동안 사용하다 양도하는 경우 멸실된 건축물의 취득가액 및 철거비용은 양도자산의 필요경비에 산입되지 아니함

【질의】

양도소득의 필요경비

【회신】

소유토지상의 건축물이 화재로 인하여 건축물 중 일부가 멸실된 후 잔여 건축물과 부수토지를 상당기간동안 사용하다가 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건축물의 취득가액 및 철거비용은 양도자산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않는 것임(같은 뜻 : 재산46014-541, 2000.5.6.).

 

3. 상가 건물 일부 철거 시 토지 취득가액 산입 여부

 

(1) 토지의 원가로는 산입할 수 없음

 

건물의 철거 비용이 양도소득세 계산 상 토지의 취득원가(필요경비)에 산입 되는 경우는 “토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우(소득세법 기본통칙 97-0-8)”라고 하고 있다. 다수의 예규(국심2006부2057, 서면인터넷방문상담4팀-770 등) 역시 마찬가지 입장이다.

 

(2) 다른 성격의 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부

 

재산46014-541, 2000.05.06. 건축물과 부수토지를 함께 취득하여 건축물 중 일부를 멸실한 후 잔여 건축물과 부수토지를 상당기간동안 사용하다가 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 멸실된 건축물의 취득가액 및 철거비용은 양도자산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않는 것임.

 

국세청 유권해석과 심판결정례, 판례의 일관된 논리는, 양도 당시 양도가액에 대응할 수 있는 비용만을 필요경비로 인정한다는 것이다.