"공동명의는 稅혜택 못줘"…법원 판례까지 깬 ‘장특공제 특례 배제’ 논란

 

 

[출처] https://www.etoday.co.kr/news/view/1913479

 

1. 기사본문

 

 

 #. A씨 부부는 2016년 서울 송파구에 있는 아파트 한 채를 공동명의로 마련했다. 2018년 부부는 이 아파트를 장기임대주택으로 등록하고 전세를 놨다. 부부는 민간임대사업자에 양도소득세 감면을 포함해 여러 세제 혜택을 주겠다는 정부를 믿었다. 부부는 지난해 아파트 지분 5%씩 총 10%를 자녀에게 증여하려 했다. 자녀도 임대사업자로 함께 등록하면 증여나 이후 양도 과정에서 생기는 세금을 아낄 수 있다는 생각에서다. 최근 국세청은 이 부부처럼 1주택을 공동명의로 소유하고 있는 임대사업자엔 양도세 공제 혜택을 줄 수 없다는 해석을 내렸다.

 

1가구 공동명의 임대주택을 둘러싼 논쟁이 거세다. 자칫 민간임대주택에 대한 불신이 깊어질 수 있다는 우려까지 나온다.

 

◇국세청 "0.5채는 과세특례 대상 안돼"

 

논쟁 핵심은 임대주택 장기보유특별공제(장특공제) 특례를 적용받기 위한 주택 수 계산이다. 조세특례제한법은 장기임대주택 사업자가 등록 주택을 8년 이상 임대하고 임대료ㆍ보증금 인상 규정을 지키면 양도소득세를 50% 공제해준다. 임대 기간이 10년 이상이면 공제율은 70%까지 늘어난다.

 

국세청은 A씨 질의에 각 소유자가 임대주택을 1채 이상 보유해야 장특공제 특례를 적용받는 임대사업자로 인정할 수 있다고 해석했다. 그러면서 공동명의 임대주택 수에 지분율을 곱한 것이 각 개인이 보유하는 임대주택 수라고 규정했다. 조세특례제한법이 각 개인에 대한 세제 혜택을 규정하는 만큼 소유 주택도 따로 계산해야 한다는 게 근거다. A씨 부부는 각각 임대주택을 0.5채(1채X공동명의 지분율 50%)를 갖고 있으므로 양도세 혜택을 받을 수 없다는 게 국세청 계산이다. 이 경우 일반 장기보유 특별공제 한도가 보유 기간에 따라 최대 30%로 줄어든다.

 

이 같은 해석이 알려지자 임대사업자들은 정부에 뒤통수를 맞았다고 반발한다. 제도 도입 당시 제대로 된 안내도 없다가 갑자기 세제 혜택 대상을 줄였다는 게 이들이 분노한 이유다. 부부 공동명의 장기임대사업자 가운데는 절세를 위해 임대를 선택한 이들이 많아 원성이 더 크다. 애초 정부가 장특공제를 도입한 이유도 세제 혜택으로 다주택자에게 출구전략을 마련해주기 위해서였다.

 

◇임대사업자 "임대료 인상 제한 감수했더니 뒷통수"

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "임대사업자 중엔 본인이 살고 있는 주택 외에 한 채만 임대주택으로 등록한 경우가 대부분이다. 그 집이 공동명의로 돼 있다 보면 공제받을 거라 예상했던 혜택을 못 받는 게 문제다"며 "이의신청이나 나아가서 소송까지 죽 이어질 수 있다"고 말했다. 우 팀장은 "임대사업자 입장에선 장특공제를 못 받는다면 무엇 때문에 임대료 제한 등을 감수해가며 장기임대주택으로 등록하겠느냐"고도 했다.

 

소유 지분에 따른 임대주택 수 계산 문제는 이번에만 불거진 게 아니다. 대법원은 2017년 "임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 봐야 한다"고 판시했다. 당시 판결문은 "뚜렷한 법령상의 근거가 없는데도 특례조항을 적용할 때 공동사업자별로 각 임대주택의 지분비율을 합산해 그 호수를 계산하는 것은 허용되지 않는다"고 명시했다. 이번 논쟁의 논점과 일치한다. 재판부는 "공동(임대)사업자 각자는 그 지분비율과 무관하게 조합체를 통해 임대주택 전부를 임대한 것으로 볼 수 있다"고도 해석했다.

 

이에 대해 국세청 측은 "법원 판례를 반드시 따라야 하는 건 아니다. 그 전부터 기획재정부 등에선 지분으로 임대주택 수를 계산해왔다"며 "입법 보완을 통해 현행법으로는 위법 소지가 없다고 본다"고 밝혔다. 법무법인 광장의 류성현 변호사는 "종합부동산세 등 다른 세제에선 지분 소유자도 1주택자로 인정하는 만큼 소송으로 가게 되면 납세자에 유리한 결론이 나올 가능성이 크다고 본다"고 했다.

 

A씨 부부는 국세청 해석에 불복해 그 상급기관인 기재부에 재해석을 요청했다. 기재부는 지난달 재해석 요청을 받았으나 아직 본격적인 검토에 들어가지는 않았다. 다만 국회의원들 사이에서도 해석 방향을 문의하는 등 관심이 달아올랐다고 알려졌다. 기재부 관계자는 "국민 관심이 큰 사안인 만큼 시간을 쪼개서라도 빨리 결론을 내야 할 것 같다"고 말했다.

 

2. 관련 예판

 

서면법령재산-574, 2020.05.08   조세특례제한법 §97의3의 장기일반민간임대주택 1호를 등록하여 임대 중 자녀에게 소유지분 일부를 증여하는 경우 조세특례제한법 §97의3에 따른 과세특례 적용이 가능한 지 여부   사실관계 ○ 2016.12월 질의자 甲은 송파구 소재 A아파트(이하 \"쟁점주택”)를 배우자와 공동매입(甲 50%, 甲의 배우자 50%)   ○ 2018.2월 쟁점주택에 대하여「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 ‘장기일반민간임대주택’ 임대사업자 등록 및 「소득세법」제168조에 따른 사업자 등록함   ○ 임대기간 중 자녀에게 쟁점주택의 지분 10%를 증여(甲의 지분 5%+甲의 배우자 지분 5%) 후 자녀도 임대사업자 등록 예정   질의내용 ○조세특례제한법 §97의3의 장기일반민간임대주택 1호를 등록하여 임대 중 자녀에게 소유지분 일부를 증여하는 경우 조세특례제한법 §97의3에 따른 과세특례 적용이 가능한 지 여부   회신 「조세특례제한법」 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택의 양도소득세 과세특례는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따라 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업자로 등록한 거주자가 「조세특례제한법」 제97조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에 적용되는 것으로, 귀 질의와 같이 임대주택을 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우에는 거주자별로 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 1호 이상인 경우에만 동 과세특례 규정이 적용되는 것입니다.

 

대법원 2017. 8. 18., 선고, 2014두42254, 판결   【판시사항】 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우, 구 조세특례제한법 제97조 제1항과 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 하는지 여부(원칙적 적극)   【판결요지】 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 구 조세특례제한법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항과 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항(이하 위 두 조항을 합하여 ‘특례조항’이라 한다)에서 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다. 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우 그 임대주택은 민법상 조합을 이루는 공동사업자의 합유에 속하고, 공동사업자 각자의 권리는 임대주택 전부에 미친다(민법 제271조 제1항 참조). 따라서 공동사업자 각자는 그 지분비율과 무관하게 조합체를 통하여 임대주택 전부를 임대한 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 임대인이 사망한 후 공동상속인이 함께 임대사업을 하는 경우에도 적용된다. 특례조항은 일정한 기간 동안 소형 임대주택의 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정을 도모함과 동시에 주택 건설 경기를 활성화하기 위한 목적으로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면혜택을 부여한 것이다. 여러 사람이 공동으로 소유하는 5호 이상의 임대주택을 장기간 임대하는 경우에도 임대주택 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정과 주택 건설 경기의 활성화에 기여할 수 있는 점은 한 사람이 소유하는 5호 이상의 임대주택을 장기간 임대하는 경우와 차이가 없다. 따라서 양도소득세 감면혜택을 받기 위해 공동 임대의 형식적인 외관만을 갖추는 등으로 특례조항을 남용하는 경우가 아닌 한 원칙적으로 특례조항을 적용하는 것이 입법 취지에 부합한다. 특례조항에서 정한 임대주택의 호수를 산정하는 방법에 관해서는 아무런 규정이 없다. 이처럼 뚜렷한 법령상의 근거가 없는데도 특례조항을 적용할 때 공동사업자별로 각 임대주택의 지분비율을 합산하여 그 호수를 계산하는 것은 허용되지 않는다. 각 임대주택마다 위치, 면적, 관리상태 등에 따라 그 가액이 다를 수밖에 없는데도 각 지분비율을 단순 합산하여 공동소유 주택의 호수를 계산한다는 것은 아무런 합리성이 없을 뿐만 아니라 법적 근거도 없기 때문이다. 한편 소득세법 시행령 제154조의2는 ‘1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다’고 정하고 있다. 이는 1세대 1주택 비과세 특례를 정한 소득세법 시행령 제155조와 관련하여 기존의 대법원 해석과 과세실무를 반영한 규정이지만, 특례조항에서 정한 임대주택의 호수를 산정하는 데에도 위 규정의 입법 경위와 취지 등을 고려하여 동일한 결론을 도출하는 것이 바람직하다.