공유물의 처분, 변경, 관리

공유물의 처분, 변경과 관리의 개념이 무엇인지, 이들을 구별할 실익은 무엇인지, 실무적으로 자주 분쟁이 되는 것은 어떤 것인지를 살펴보고자 합니다.

 

1. 공유물의 처분, 변경과 관리의 구별실익​

 

민법은 아래와 같이 공유물의 처분, 변경의 경우에는 공유자 전원의 동의가 필요하고, 공유물의 관리에 관하여는 공유자의 지분 과반수로 결정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 구체적인 사안에 있어서는 공유물의 처분이나 변경인지, 공유물의 관리인지를 구별하기 쉽지 않은 바, 실무적으로 전원의 동의가 필요한 경우인지, 과반수 결의만 있으면 되는 경우인지가 자주 분쟁이 되고 있습니다.

 

민법

제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

 

2. 공유물의 처분, 변경과 관리의 의미

 

가. 일반적으로 공유물의 처분은 타인에게 공유물을 양도하거나 공유물 위에 물권을 설정하는 등의 행위를 말하는 것을 말합니다. 공유물의 변경은 공유물이 멸실되지 않는 범위내에서 공유물에 대하여 물리적인 변화를 가하는 행위를 말하는 것으로서으로 대표적인 예가 건물의 개축, 건축, 토지의 개산, 동산의 가공, 공유인 입목의 벌채 등을 말합니다.

 

나. 공유물의 관리는 공유물의 처분이나 변경에 이르지 아니하는 정도의 공유물의 이용, 개량행위를 말하는 것으로서 공유물의 이용은 공유물을 그 자체의 경제적 용도에 따라 활용하는 것을 말하고, 공유물의 개량은 공유물의 사용가치 또는 교환가치를 증대시키는 것을 말합니다. 관리행위의 대표적인 예로는 공유물의 사용, 수익의 방법을 정하는 것, 공유물을 타인에게 임대하는 행위, 공유토지 중 도로보다 높은 부분을 굴착하여 도로와 같은 높이로 정지공사를 하는 것 등이 있습니다.

 

다. 다만 실무적으로 건물의 신축이나 개축의 경우라고 하더라도 관리행위로 볼 여지가 있는 사안이 있고, 임대행위라고 하더라도 장기간의 임대는 처분행위로 볼 수 도 있으므로, 공유물의 처분, 변경인지 공유물의 관리인지가 명백하지 않은 경우가 많은 바, 실제 분쟁이 발생한 경우에는 전문변호사의 자문을 받으시는 것이 좋습니다. 아래에서는 실무의 사례를 통하여 그 내용을 살펴보기로 하겠습니다.

 

3. 참조 사례 정리

 

 가. 건물의 신축, 개축의 경우 이를 공유물의 관리로 볼 것인지, 공유물의 변경으로 볼 것인지가 애매할 수 있습니다.  판례의 사안들 중에는 아래와 같은 것들이 있습니다

 

관련판례

 

▷​ 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이고, 과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로, 과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며, 다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 '관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고, 예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것이다(대법원 2001.11.27. 선고 2000다33638 판결).

 

▷ 이 사건 토지의 공유자의 한 사람이던 피고A가 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 이 사건 건물을 건축하였고, 원고들은 그 후 공유자 일부로부터 공유지분을 취득하여 공유물분할방법으로 경매를 통하여 이 사건 토지 전부의 소유권을 취득한 것이므로, 이는 토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매를 통하여 토지의 소유권만이 원고 등에게 속하게 된 경우에 해당하여 피고A는 그 토지에 관습법상의 법정지상권을 취득하였다는 것이나, 이와 같은 경우 이 사건 토지 자체에 관하여 관습상의 법정지상권이 성립되는 것으로 보게 되면 이는 토지공유자의 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다 할 것이므로 받아들일 수 없고(당원 1987.6.23. 선고 86다카2188 판결), 피고A가 건축 당시 토지공유자의 과반수의 동의를 얻었다면 이는 공유물의 관리행위에 해당하여 피고A에 대하여 한 사용승낙이나 사용대차는 적법할지 몰라도, 이로써 경락취득인인 원고들에게는 대항할 수 없다고 할 것이다(대법원 1993.04.13. 선고 92다55756 판결).

 

▷ 피고들은 원고를 제외한 토지공유자 전원의 동의에 의하여 이 사건 토지들의 일부 위에 건물을 축조하고 그 부분을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있으니 피고들의 그 토지의 점유는 적법한 권원에 의한 것이라 인정된다 판단하고 있는 바, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다 함은 민법 제265조에 규정하고 있는 바로써 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다 함은 공유물의 관리방법으로서 공유자의 지분과반수의 의사 또는 찬성이 있으면 이는 공유물의 관리행위로서 적법하다고 할 것이므로, 피고들이 원고를 제외하고 서면으로 공유물의 관리방법을 정하였다고 하더라도 원심이 확정한 사실 및 그 거시의 증거에 의하면 피고들의 공유지분을 전부 합하면, 963분의 780이므로, 피고들이 이 사건 토지들의 관리방법으로서 한 위 결의는 공유자 전원에 대한관계에 있어서도 유효하다고 할 것이므로(대법원 1966.2.28. 선고 65다2348판결 참조) 대법원 1980.09.09. 선고 79다1131 판결

 

나. 임대차, 사용대차와 관련하여 보면 판례와 학설은 일반적으로 공유물에 대한 임대차 사용대차는 공유물의 사용, 수익의 한 방법이므로 관리행위에 해당한다고 보고 있습니다. 한편, 민법 제619조에서 정한 임대차 기간을 초과하는 임대차에 대하여는 처분행위로 보아야 한다는 견해도 있습니다.

 

관련판례

 

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는바(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결 등 참조), 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로, 공유물의 관리행위에 해당하고, 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2010.09.09. 선고 2010다37905 판결).