부동산신탁의 유형

[출처]https://kbret.co.kr/trust/managedisposal.do

 

관리신탁

 

1) 관리신탁의 개념

 

갑종관리신탁 : 부동산은 물론 임대차관리, 시설관리, 세무 및 법무 등 부동산 관련 모든 업무를 신탁회사가 수행하고,

발생한 신탁 수익을 수익자에게 교부하는 상품으로 “종합적 부동산 관리운용 업무”

을종관리신탁 : 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 소유권만을 관리하는 신탁 상품

 

2) 관리신탁의 구조

 

관리신탁의 구조 도표

3) 관리신탁의 유용성

 

해외 장기체류, 고령 등의 사유로 부동산을 직접 관리하기 어려운 경우

부동산에 대한 전문지식이 부족하여 효율적 관리가 곤란한 경우

소유 부동산의 행정ㆍ세무ㆍ임대관리 등 종합적이고 복잡한 관리를 안전하게 맡기고자 하는 경우

 

[신탁보수 부과 기준]

수탁재산가액 * 보수요율 (갑종관리신탁 연 6/1,000 ~ 10/1,000, 을종관리신탁 : 연 10/10,000 ~ 30/10,000)

세부 부과기준은 당사 공시자료 참조

 

취급사례

 

관리신탁으로 부당한 관리침해를 방지한 사례

 

중소건설회사인 A사는 OO지역에서 B사를 건설사로 하여 아파트 사업을 시행하고 있었으나 동 건설사인 B사의 부도발생으로 인하여 B사의 하도급업체들로부터 부당한 공사대금 지급 압력을 받고 있었음. 이로 인해 아파트사업을 위해 보유하고 있던 타 사업부지에 하도급업체들이 가압류 등 부당한 권리침해를 한 경우 적기의 사업시행이 곤란하게 될 소지가 있어 고민하던 중 당사에 관리신탁을 하게 되면 타인의 권리침해를 방지할 수 있다는 사실을 듣고 당사를 방문 상담하였음. 이에 당사는 소유권을 당사에 신탁토록 하여 저렴한 비용으로 A사의 등기상 권리를 보호함으로써 A사는 적기에 아파트사업을 시행할 수 있게 되었을 뿐 만 아니라 하도업체들의 부당한 공사대금 지급압력에도 당당하게 대응할 수 있게 되었음.

 

관리신탁으로 자신의 재산권을 안전하게 보호한 사례

 

L씨는 자신명의로 빌딩을 소유하고 OO사업을 영위하는 개인사업자로 최근 자신의 빌딩의 임차인이 임차기간이 만료되었음 에도 불구하고 임차목적물의 명도를 거부함은 물론 도리어 부당한 요구를 하면서 간접적으로 압력을 가해오고 있었음. L씨는 이전에 등기부상 부당한 권리침해를 받고 법원을 통해 이를 해결한 사례가 있었는데 비록 부당한 권리침해라 하더라도 등기부상 제한물건이 일단 설정되면 법원을 통해 이를 해소하는데 비용이 많이 지출되고 상당기간이 소요되어 정신적, 물질적 피해를 경험했던 터라 임차인으로부터 악의의 권리침해를 걱정하지 않을 수 없었음. 그러던 중 당사에 관리신탁을 하면 권리보호를 받을 수 있다는 정보를 듣고 당사에 관리신탁을 의뢰하여 저렴한 비용으로 권리를 보호받을 수 있었음.

 

처분신탁

 

1) 처분신탁의 개념

 

처분에 어려움이 있는 부동산 또는 대형 고가의 부동산을 효율적으로 처분할 필요가 있을 때 신탁회사가 부동산을 처분하여 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 제도

 

2) 처분신탁의 구조

 

관리신탁의 구조 도표

3) 처분신탁의 유용성

 

해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우

부동산매매 확정 후 부동산 잔금정산까지 소유권관리에 안정성을 요하는 경우(부동산 PF 개발사업의 사업부지 확보시 특히 유용)

일반토지 및 건물 매매시 당사자 간 특별 이행조건이 있어 제3자(신탁회사)의 조건이행 확인 및 Escrow 역할 수행이 필요한 경우

부동산 소유자 개인 및 기업의 대외적 노출방지, 보안을 필요로 하는 경우

비밀유지를 위하여 중개행위로 처분하기 곤란한 경우

시공사 공사비 대물의 효율적인 처분이 필요한 경우

 

[신탁보수 부과 기준]

수탁부동산 처분가격 * 보수요율(4/1,000 ~ 16/1,000)

 

취급사례

 

처분신탁으로 안전하게 토지를 매입한 사례

 

중소건설회사인 Y사는 향후 아파트사업을 위해 부지를 지주로부터 매입하기로 매매계약을 체결한 후 계약금을 지급하고 잔금은 아파트 사업승인을 득한 후 지급하기로 하였음. 그러나 Y사는 지주의 신용이 불안하여 잔금지급일 전에 지주 명의의 등기에 제한물권이 설정될까 염려하지 않을 수 없었으며 아울러 소유권이전 시점에서 지주의 신상에 변동이 생김으로 인하여 소유권이전에도 지장을 초래하지 않을까 우려하지 않을 수 없었음. 그러나 당사에 처분신탁을 하게되면 지주의 채권자들이 등기부상에 제한물권을 설정할 수 없고 또 소유권 자체도 당사에서 직접 이전받게 되므로 향후 지주의 신상에 어떠한 변동이 있더라도 안전하게 소유권을 이전받을 수 있다는 것을 알고 당사에 처분신탁을 함으로써 토지매입에 따른 불안을 떨쳐 버릴 수 있었음.

 

처분신탁으로 대물로 받은 미분양아파트를 처분한 사례

 

건설회사인 H사는 아파트를 시공하고 시행자로부터 미분양아파트 및 상가를 대물로 취득하기로 하였으나 미분양아파트의 소유권을 이전 받을 경우 취득세, 등록세 등 상당한 비용이 지출될 수 밖에 없고 비용을 줄이기 위하여 소유권을 시행자 명의로 그대로 두고 분양자를 물색할 경우 시행자의 신용이 불량하게 되면 시행자의 채권자들로부터 등기부상 권리침해를 받게 되므로 이도 불안하여 비용도 줄이고 권리도 안전하게 보호 받을 수 있는 제도인 당사의 처분신탁을 함으로써 안전하게 시간적인 여유를 갖고 분양 입주자를 모집하므로 적당한 가격에 아파트를 분양할 수 있었음.