오피스텔 전입신고

[출처]http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2019/07/10/2019071002347.html

"오피스텔 세 사는데, 집주인이 전입신고 하지 말래요"

 

오피스텔을 구하려고 발품을 팔아본 세입자라면 ‘전입신고가 안된다’는 문구를 적어도 한 번은 접해 봤을 것이다. 특히 오피스텔 공급이 많은 대학가나 역세권에 있는 공인중개사사무소 관계자들은 “전입신고를 꼭 해야겠다면 월세를 10% 올려서 계약해야 한다”고 말하기도 한다. 오피스텔 소유주들이 유독 세입자들의 전입신고를 싫어하는 이유가 뭘까.

 

오피스텔 용도는 ‘주거용’과 ‘업무용’ 두 가지로 나뉜다. 각 용도에 따라 적용되는 세금이나 혜택도 다르다. 우선 주거용 오피스텔은 집주인이 오피스텔을 활용하는 방법(실거주 혹은 임대)과 본래 용도가 일치한다. 따라서 소유주가 오피스텔에 입주한 세입자들의 전입신고를 거부할 이유가 딱히 없다.

 

만약 집주인이 전입신고를 거부한다면 해당 오피스텔은 업무용일 확률이 높다. 원칙적으로 업무용 오피스텔은 사업자 등록해서 사무실이나 상가로만 활용해야 한다. 만약 세입자의 전입신고로 소유주가 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 임대 놓은 것이 드러날 경우 세금 문제가 발생하게 된다.

 

집주인이 오피스텔을 업무용으로 분양받으면 부가세를 환급받을 수 있다. 하지만 도중에 임차인이 전입신고하면 주거용으로 간주, 환급금을 다시 뱉어내야 한다.

 

만약 집주인이 오피스텔을 업무용으로 분양받았다면, 분양가에 포함되어있는 부가세(건물가액의 10%)를 환급받을 수 있다. 예를 들어 2억7000만원(토지가액 1억2000만원, 건물가액 1억5000만원)짜리 업무용 오피스텔을 분양 받은 경우라면 오피스텔 주인은 1500만원을 환급받게 된다.

 

이 환급금을 받으려고 업무용으로 분양받은 후 주거용으로 임대하는 편법을 쓰는 투자자들이 적지 않다. 그런데 중간에 임차인이 전입 신고를 하면 자동적으로 오피스텔 용도가 주거용으로 바뀌게 되고, 집주인은 환급 받았던 금액을 다시 뱉어내야 한다. 집주인이 세입자들의 전입신고를 꺼리는 1차적 이유다.

 

정부가 전입 신고와 동시에 오피스텔이 ‘주택’으로 간주하는 것도 오피스텔 소유주에게는 또다른 영향을 주게 된다. 만약 오피스텔 소유주가 기존 다른 집을 갖고 있어 1주택자였다면 오피스텔이 전입신고와 동시에 주택으로 간주되면서 2주택자로 바뀌게 된다. 이 경우 1가구 1주택자 양도세 면제 대상에서 제외되고, 아파트 청약 1순위 자격도 박탈당하는 등 불리한 점이 많다.

 

오피스텔 소유주 입장에선 전입신고를 기피할 이유가 많지만, 세입자 입장에서는 오피스텔도 전입신고를 해두는 것이 훨씬 유리하다. 전입신고를 해야 보증금을 보호받을 수 있을 뿐 아니라 월세 세액공제 혜택도 챙길 수 있기 때문이다. 만약 전입신고가 불가능하다는 통보를 받았다면, 전세권설정 등기를 해두거나 전세 보증보험을 들어둬야 보증금을 지킬 수 있다.