공동근저당권이 설정된 재산의 평가

서면-2015-상속증여-2096, 2015.11.16

공동근저당권이 설정된 재산의 일부를 증여하는 경우 당해 증여재산이 담보하는 채권액은 평가기준일 현재 공동근저당권이 담보하는 총채권액을 공동담보된 재산의 평가기준일 현재의 시가로 안분하여 계산한 가액으로 하는 것임

【질의】

(사실관계)

o 父 소유 부동산(5필지)에 子가 당해 재산이 담보하는 채권최고액 3억원 근저당 설정

 

o 이후 5필지 중 3필지가 타인에게 양도로 인하여 공동담보목록에서 포기등기

 

(질의내용)

o 나머지 2필지 중 1필지를 父가 子에게 증여한 경우 공동담보 재산의 평가

 

【회신】

귀 질의의 경우 종전 질의회신문(재산상속46014-221, 2000.02.29.)을 참고하기 바람.

 

◈ 재산상속46014-221, 2000.02.29.

공동근저당권이 설정된 재산의 일부를 증여하는 경우 당해 증여재산이 담보하는 채권액은 평가기준일 현재 공동근저당권이 담보하는 총채권액을 공동담보된 재산의 평가기준일 현재의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 상속세및증여세법 제61조 내지 제65조의 규정에 의한 평가액)로 안분하여 계산한 가액이 되는 것임.

 

서면인터넷방문상담4팀-549, 2008.03.04

[제목]

2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일 현재의 각 재산별로 평가한 가액으로 안분하여 계산한 가액으로 함

【질의】

(사실관계)

- [갑]법인은 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 통해 사업양수를 하였으며, 사업양수 대가는 순자산 시가(감정평가액 등)에 영업권평가액을 가산하여 산정됨.

- 사업양수와 관련된 [갑]법인의 회계처리는 다음과 같음.

차) 부동산 100 대) 차입금(*) 150

예금 35

영업권 15

(*) 채권자 A가 80, 채권자 B가 70을 대여함

- PF 대출시 동 차입금 150을 담보하기 위하여 사업시행권, 부동산, 예금을 아래와 같이 담보로 제공함.

구분	차입금	담보제공내역
		부동산	예금	사업시행권
채권자A	80	1순위 근저당권설정 (채권최고액 104)	1순위 질권설정 (채권최고액 104)
채권자B	70	2순위 근저당권설정 (채권최고액 91)	2순위 질권설정 (채권최고액 91)	사업시행권 포기각서
C법인	-	3순위 근저당권설정 (채권최고액 65)	3순위 질권설정 (채권최고액 91)
계	150

- 부동산 : 근저당권 설정계약 및 등기

- 예금 : 질권설정하고 인출제한 하되, 채무불이행 사유가 발생하지 않는 한 당해 사업시행을 위한 사업비 집행을 위해 대주의 동의하에 인출 가능

- 사업시행권 : ‘사업시행권 포기각서’에 따라 채무불이행 사유 발생시 사업시행권을 채권자 혹은 채권자가 지정하는 자에게 조건없이 이전할 것을 약정

- ‘C법인’은 PF사업과 관련하여 [갑]법인과 건설공사 용역계약을 체결하였으며, 이에따라 ‘공사계약상 [갑]법인이 ’C법인‘에 대해 부담하는 장래의 모든 채무’를 담보하기 취하여 근저당권 및 질권을 설정함.

- 당해 자산에 대하여 상속세및증여세법 상의 시가평가를 하고자 하며, 평가기준일 현재 영업양수도 관련 자산 부채현황은 다음과 같음.

차) 부동산 100 대) 차입금 150

예금(*1) 30 잉여금 -8

영업권(*2) 12

(*1) 사업양수시점은 35이나 사업비를 집행(5)함에 따라 감소함.

(*2) 법인세법상 영업권 상각(3)에 따른 감소분임.

* C법인에 대한 공사대금 미지급금은 없음.

- 동 부동산은 평가기준일 전후 3개월 내의 기간동안 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매 사실이 없으며, 평가기준일 현재 상속세및증여세법 제61조 내지 제65조의 보충적평가방법에 의한 시가는 장부가액에 미달함.

- 매입가액에서 법인세법상 기준내용연수에 따른 감가상각비를 차감한 영업권가액은 12이며, 이는 상속세및증여세법 시행령 제59조 제2항의 초과이익금액을 기준으로 환산한 가액보다 큼.

 

(질문내용)

위와같이 동일한 채무에 근저당권이 설정된 부동산, 질권 설정된 예금, 사업시행권이 공동으로 담보로 제공되었을 경우 상속세및증여세법 제66조[저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례] 적용 및 평가방법은.

【회신】

1.「상속세 및 증여세법」 제66조의 규정을 적용함에 있어 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일 현재의 각 재산별로 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 안분하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 경우에는 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임. 이 경우 채권액은 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것임.