다주택자 중과세의 개괄

[원출처] 양도소득세(안수남, 2019), 강원성

 

1. 중과세 대상 주택 현행 규정

 

다주택자에 대한 중과세 규정이 적용되는 중과세대상 주택은 지역기준과 가액기준이 있다. 지역기준에 해당되면 가액에 상관없이 당해지역에 소재하는 모든 주택이 중과세대상 주택이 된다. 가액기준은 지역기준에 해당되지 않은 주택으로 주택에 대한 공시가격이 3억 원을 초과한 주택에만 적용된다.

 

지역기준에 해당되는 지역은 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 지방광역시(부산, 대구ㆍ광주ㆍ대전, 울산광역시) 및 세종시이다. 이 지역을 제외한 기타지역은 가액기준이 적용된다.

 

다만 수도권과 지방광역시에 지역기준이 적용되더라도 도농복합 형태의 시에서 읍ㆍ면 지역(사례 : 평택시 포승면 등)이나 광역시에서 군 지역(인천광역시 강화군ㆍ옹진군, 부산광역시 기장군, 대구광역시 달성군 등)은 지역기준을 적용받지 않고 가액기준을 적용받는다.

 

 

예)  

① 남양주시 진접읍 주택을 양도할 경우

남양주시는 지역기준에 해당하지만 진접읍은 읍ㆍ면지역이므로 기타지역에 해당하므로 가액기준이 적용되고 2억원 주택은 중과세대상 주택이 아니므로 남양주시가 조정대상지역으로 지정되었지만 중과세는 적용받지 않는다. 만일 3억원을 초과하는 주택을 소유한 경우라면 중과세를 적용받는다.

② 천안시 4억 원 주택을 양도할 경우

천안시는 가액기준이 적용되므로 2주택 및 3주택 중과세주택수 판정기준에 해당되므로 중과세주택수에 포함되지만 조정대상지역이 아니므로 중과세는 적용받지 않는다.

 

2. 중과세 주택 판정 요령

 

중과세대상주택에 관해서는 소득세법 시행령에서 규정하고 있다. 반면에 중과세대상지역은 소득세법에 따라 투기지역으로 지정(2018.3.21. 주택 지정지역 폐지)되거나, 주택법에 따라 조정대상지역으로 지정된 지역을 말한다.

 

중과세적용주택인지 판정하는 요령은 우선 중과세대상지역에 소재하는 주택인지 먼저 확인한 후 조정대상지역에 있는 주택일 경우 중과세대상주택에 해당되는지 추가로 확인해 중과세대상주택에 해당하면 최종 중과세적용주택이 된다.

 

양도하는 주택이 투기지역(2018.3.31. 이전 양도분)이나 조정대상지역(2018.4.1. 이후 양도분)에 해당되지 않으면 중과세 여부를 따져볼 필요도 없다.

 

[판정순서]

① 양도하는 주택이 투기지역 또는 조정대상지역으로 지정되었는지 여부를 체크한다.

② 양도하는 주택이 조정대상지역에 해당할 경우 중과세대상 주택(지역기준에 해당하는지 가액기준에 해당하는지)에 해당 하는지를 확인한다.

③ 조정대상지역에 소재한 주택이면서 중과세대상에 해당할 경우 전체 보유한 주택중에 중과세대상 주택수를 확인한다.

④ 중과세대상 주택수가 2주택 이상인 경우로서 중과세가 배제되는 주택에 해당되지 않는 경우에 한하여 중과세를 적용한다.

 

3. 중과세 배제 규정 적용 시 유의사항

 

다주택자에 대한 중과세 배제 규정은

 

① 1세대3주택자에 대한 중과세 배제 기준을 공통사항으로 소득세법 시행령 제167조의 3에서 규정하면서

② 1세대가 주택과 조합원입주권 및 분양권(2021년 이후 취득)의 수가 3개 이상인 경우 중과세 >> 領 167조의 4

③ 1세대 2주택 중과세 >> 領 167조의 10

④ 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우 중과세 등 >> 領 167조의 11

 

4가지 중과세 유형에 대하여 각각 달리 규정하고 있음에 유의하여야 한다.

 

예) 1세대 2주택 중 1주택 양도 시 중과세가 배제되는 경우

 

소득세법 시행령 제167조의 10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. (2020.2.11. 개정) 

1.「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군,「지방자치법」제3조 제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조 제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

2. 제167조의 3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택

3. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시 및「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택으로서 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 것에 한정한다)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

4. 제155조 제8항에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택

5. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 사람이 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(세대를 합친 날부터 10년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

6. 1주택을 소유하는 사람이 1주택을 소유하는 다른 사람과 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

7. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]

9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택 (2018.10.23. 신설) 

12. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택 (2020.2.11. 신설)  

② 제1항을 적용할 때 제167조의 3 제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다. (2018.2.13. 신설; 대통령령 제28637호 부칙 제1조 2018.4.1. 시행)