쟁점건물의 취득가액을 취득세 과세표준액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 등

 

양도세 계산 시 취득세 과세표준을 실지거래가액인 취득가액으로 신고하는 건 안된다. 해당 취득세 과세표준이 진짜 실지거래가액임이 입증되는 게 아닌 이상.

 

 

양도, 조심-2019-광-3823, 2020.01.22

 

[ 제 목 ]

쟁점건물의 취득가액을 취득세 과세표준액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부 등

[ 요 지 ]

청구인은 쟁점건물의 취득가액을 취득세 과세표준(시가표준액)으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인은 20xx.x.xx. 쟁점건물을 신축ㆍ취득(사용승인)하였으나 그 신축비용을 확인할 수 있는 증빙자료가 전혀 제출되지 아니하여 그 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 처분청에서 환산가액에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 계산한 데 달리 잘못이 없음

[ 결정내용 ]

결정 내용은 붙임과 같습니다.

 

1. 처분개요

 가. 청구인은 2007.9.5. 취득한 OOO토지 450.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 2008.1.15. 취득한 그 지상 건물 1,167.8㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.1.11. 양도한 후 2016.3.27. 양도소득세 예정신고를 하면서 토지의 취득가액은 실지거래가액으로, 건물의 취득가액은 취득세 과세표준(시가표준액)으로 하여 양도소득세 OOO신고ㆍ납부하였다.

 

 나. OOO지방국세청장이 2018년 10월에 실시한 처분청에 대한 정기종합감사 결과 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 재계산하여 양도소득세를 경정하도록 처분지시하였고,

 

  처분청은 이에 따라 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 재계산하여 2019.5.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO 경정ㆍ고지하였다.

 

 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.20. 이의신청을 거쳐 2019.10.11. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

 

  (1) 쟁점건물의 취득세 과세표준이 실지거래가액이 아니라는 점은 인정할 수 있으나, 취득세 과세표준은 신축가격 기준액을 기반으로 구조지수 등을 고려하여 산정한 것으로, 통상적으로 실제 건물의 취득원가에 비해 더 낮은 것이 일반적이다.

 

   청구인은 직접 신축한 쟁점건물을 양도하여 비록 취득원가를 증명할 수는 없으나 최소한 취득세 과세표준 이상의 가액으로 쟁점건물의 신축공사비가 발생되었다 보는 것이 합리적으로, 납세자가 건물 신축시 소요된 취득원가가 취득세 과세표준과 큰 차이가 없을 것으로 합리적으로 예상할 수 있음에도 불구하고 취득원가를 증명하지 못한다고 하여 거액의 세금을 부과하는 것은 실질과세의 원칙에 반한다.

 

  (2) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 쟁점토지의 취득가액은 실지취득가액을 적용하고 쟁점건물의 취득가액은 환산가액을 적용하여 양도소득세를 산정하였으나,

 

   청구인은 토지 및 건물에 대한 양도금액을 안분하지 아니한 채 쟁점부동산을 일괄하여 양도하였고, 양도대상 자산 중 일부에 대해서만 실지취득가액을 알고 있었을 뿐 양도자산 전체에 대한 실지취득가액을 알고 있지 아니하였는바, 쟁점건물의 취득가액으로 환산가액을 적용하여야 한다면, 양도자산 전체에 대한 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 쟁점건물 뿐 아니라 쟁점토지에 대해서도 환산가액을 적용하여 양도소득금액을 산출하여야 하는 것이다.

 

 나. 처분청 의견

 

  (1) 청구인은 쟁점건물의 취득세 과세표준을 취득 당시 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하나, 취득세 과세표준은 지방자치단체의 장이 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 결정한 가액일 뿐 「소득세법」제97조에서 규정하고 있는 실지거래가액에 해당하지 아니하고, 양도소득에서 필요경비로 공제되는 취득가액은 원칙적으로 해당 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것으로, 이와 관련하여 「소득세법」에서 「지방세법」에 규정되어 있는 취득세 과세표준을 실지거래가액으로 인정한다고 별도로 규정하고 있지 아니한 이상 취득세 과세표준을 「소득세법」상 양도소득에서 필요경비로 공제되는 취득가액으로 인정할 수 없으며, 청구인이 쟁점건물의 실지취득가액으로 주장하는 취득세 과세표준, 즉 시가표준액은 신축가격 기준액에 구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등을 고려하여 산출된 가액일 뿐 자산 취득에 든 실지거래가액인 원재료비, 노무비, 운임, 보험료, 수수료, 공과금, 설치비, 기타 부대비용의 합계액 등 해당 건물의 취득원가를 구성하는 가액이 아니므로, 취득세 과세표준인 시가표준액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 볼 수 없다.

 

  (2) 청구인은 쟁점부동산을 일괄매각하였으므로 양도자산 전체에 대하여 실지취득가액을 확인할 수 없어 쟁점건물 뿐만 아니라 쟁점토지의 취득가액 역시 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 산정하여야 한다고 주장하나, 토지와 건물은 별개의 부동산으로서 각각 양도소득세 부과처분의 대상이 되고, 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하더라도 각각 별개의 방법에 의하여 그 양도차익을 산정할 수 있는 것이어서 반드시 동일한 기준에 의하여 그 양도차익을 산정하여야 하는 것은 아니라 할 것이므로, 어느 일방이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하였다고 하여 다른 일방의 양도차익을 산정함에 있어서도 반드시 그와 같은 방법을 사용하여야 하는 것은 아닌 것(대법원 1997.12.26. 선고 97누11829 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점부동산의 취득가액 산정시, 쟁점토지는 2007.9.5. 경락받아 OOO취득한 사실이 확인되므로 실지거래가액으로, 쟁점건물은 취득가액이 확인되지 아니하므로 환산취득가액으로, 각각 결정하여야 하는 것이다. 

 

 

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  ① (주위적) 쟁점건물의 취득가액을 취득세 과세표준액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

 

  ② (예비적) 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

 

 나. 관련 법령 : <별지> 기재 

 

 다. 사실관계 및 판단

 

  (1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

   (가) 청구인은 2007.9.5. 쟁점토지를 OOO경락받아 취득하였다.

 

   (나) 청구인은 2008.1.15. 쟁점건물(4층, 근린생활시설 1,167.8㎡)을 신축ㆍ취득(사용승인)한 후, 2008.1.22. 취득가액을 시가표준액OOO으로 하여 취득세 등을 신고하였으며, 청구인이 쟁점건물의 취득가액(시가표준액)을 산정한 근거는 다음 <표1>과 같다. 

 

    <표1> 쟁점건물의 취득가액(시가표준액) 산정내역

(단위 : 원)

 

   (다) 청구인은 2016.1.11. 쟁점부동산을 OOO일괄매각한 후, 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 쟁점토지의 경우 경락가액OOO쟁점건물의 경우 취득세 과세표준(시가표준액 OOO)으로 계산하였다.

 

   (라) 처분청은 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액OOO으로, 쟁점건물의 취득가액은 다음 <표2>와 같이 환산가액OOO으로 재계산한 후, 2019.5.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO(과소신고가산세 OOO납부불성실가산세 OOO을 포함)을 경정ㆍ고지하였다.

 

    <표2> 쟁점건물 환산가액 계산내역

(단위 : 원)

 

    <표3> 쟁점건물 양도가액(안분액) 계산내역

(단위 : 원)

 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

 

   (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 취득세 과세표준(시가표준액)으로 하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」제97조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액과 관련하여 자산 취득에 든 실지가액(가목)으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(나목)으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제12항은 위 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다고 규정하고 있으며, 제176조의2 제2항에서 환산취득가액 산정방식을 규정하고 있는데, 청구인은 2008.1.15. 쟁점건물을 신축ㆍ취득(사용승인)하였으나 그 신축비용을 확인할 수 있는 증빙자료가 전혀 제출되지 아니하여 그 실지취득가액을 확인할 수 없으므로, 「소득세법」제97조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항에 따라 환산가액에 의하여 양도가액에서 공제할 취득가액을 계산하여야 하는바, 처분청에서 환산가액에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 계산한 데 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

   (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 전체의 실지취득가액을 알지 못하는 경우이므로 쟁점토지의 취득가액 역시 환산취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 토지와 건물은 별개의 부동산으로서 각각 양도소득세 부과처분의 대상이 되고, 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도하더라도 각각 별개의 방법에 의하여 그 양도차익을 산정할 수 있는 것으로 반드시 동일한 기준에 의하여 그 양도차익을 산정하여야 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 어느 일방이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하였다고 하여 다른 일방의 양도차익을 산정함에 있어서도 반드시 그와 같은 방법을 사용하여야 하는 것은 아니라 할 것인바(대법원 1997.12.26. 선고 97누11829 판결, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점부동산을 일괄하여 양도하였다 하더라도 쟁점토지의 실지취득가액만이 확인될 뿐 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 이상 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액으로, 쟁점건물의 취득가액은 환산가액으로 산정하여야 하는 것이어서, 처분청에서 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로, 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 각각 계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

4. 결론

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.