전대계약을 한 경우 상증법상 임대료 환산가액으로 평가할 수 있을까?

상속증여세과-21 , 2014.01.28

 

[ 제 목 ]

임대차계약이 체결된 재산의 평가 및 그 밖의 이익의 증여 해당여부

[ 요 지 ]

임대차계약이 체결된 재산을 임대료 환산가액으로 평가하는 경우 전대계약은 포함하지 않는 것이나, 거래의 실질이 당초 임대자가 전대자에게 직접 임차한 경우에 해당하는 경우에는 그 전대계약을 임대차계약으로 볼 수 있으며, 부동산 저가사용에 따른 이익은 증여세 과세대상에 해당하고 그 증여이익은 상속세 과세가액계산시 가산하는 것임

[ 회 신 ]

1. 귀 질의 “1.”의 경우, 「상속세 및 증여세법」제61조제5항 및 같은 법 시행령 제50조제7항의 규정을 적용함에 있어서 임대차계약에는 그 임대계약이 체결된 재산을 임차한 임차인이 전대인에게 전대를 하는 경우 전대부분에 대한 전대계약은 포함되지 아니하는 것이나, 귀 질의 사실관계와 같이 직계존비속간에 임대차계약을 체결하고 다시 제3자에게 전대계약을 체결한 경우가 그 실질이 직계존속이 직접 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에 해당한다면 해당 전대계약을 임대차계약으로 보아 위 규정을 적용하는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 2. 귀 질의 “2, 3”의 경우, 부동산임대용역의 대가를 시가보다 낮게 지급하거나 시가보다 높게 지급받음으로써 이익을 얻은 경우에는 「상속세 및 증여세법」제42조 제1항제2호의 규정에 따라 증여세가 과세되는 것이며, 같은 법 시행령 제31조의9제8항의 규정에 의한 부동산임대용역의 시가를 계산함에 있어 귀 질의의 전대보증금과 전대료가 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 해당하는 경우에는 전대보증금에「법인세법 시행령」제89조제4항제1호의 규정에 의한 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액과 1년간 전대료의 합계액을 부동산임대용역의 시가로 보는 것입니다. 이 경우 해당 증여재산가액은 「상속세 및 증여세법」제13조제1항제1호에 따라 상속세 과세가액에 가산되는 것입니다.

 

1. 사실관계 및 질의내용

 

O 사실관계

 

- 아버지 소유 상가를 아들이 2011년 1월에 아버지와 월세 1,000,000원에 임대차계약을 체결한 후, 제3자에게 다시 월세 2,000,000원에 전대계약을 체결하여 오던 중 2013년에 아버지가 사망한 경우, 상속재산평가를 임대료에 의하여 평가할 경우가 발생함

 

O 질의내용

 

1. 상속재산 평가를 임대차계약 또는 전대계약금액 중 어느금액을 기준으로 평가하여야 하는지?

2. 아버지와 아들간에 체결된 임대료가 전대계약에 의한 임대료보다 낮은 경우 증여세가 부과되는지

3. 증여세가 부과될 경우 부과된 증여재산가액을 상속재산가액에 가산하는 증여재산가액으로 보아 상속세 과세가액에 합산하는지 여부?

 

2. 관련 법령

 

(생략)