1주택과 주택 부수토지만 소유한 경우 중과세율적용 및 비과세 해당여부

양도, 서면인터넷방문상담5팀-1992 , 2007.07.06

 

[ 제 목 ]

1주택과 주택 부수토지만 소유한 경우 중과세율적용 및 비과세 해당여부

 

[ 요 지 ]

1세대 2주택 중과세율 적용시 주택수 계산은 건물소유자를 기준으로 판단하는 것이며, 1세대1주택 비과세 판정도 주택과 부수토지를 별도세대원이 각각 소유시 부수토지 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하나, 실질 소유여부에 따라 판단함.

 

[ 회 신 ]

1. 1세대 2주택으로 인한 양도소득세 중과세율 적용시 주택수의 계산은 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도일 현재 각 세대를 기준으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수토지를 각각 다른 별도의 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것입니다.

 

 

2. 「소득세법 시행령」 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.

 

 

3. 귀 질의의 경우 기존 유사 질의회신문(서면4팀-1423, 2006.05.18 ; 서면4팀-590, 2005.04.19 및 서면5팀-918, 2007.03.21)을 참고하시기 바랍니다.

 

 

[ 관련법령 ]      소득세법 제89조 【비과세양도소득】소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】소득세법 시행령 제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】

 

1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 인천시 소재 A주택(단독주택)을 1989년에 취득하였고, B주택(아파트)을 2005년 1월에 추가로 취득하였음.(현재 인천시 소재 2주택 소유) - 2주택 모두 기준시가가 1억원이 초과되는 주택으로 양도시 중과대상 주택임. ○ 질의내용 1) 2주택 중 A주택에 대해 건물부분만 조카에게 증여한 후 증여일로부터 1년 후에 양도시(토지와 건물 모두) A주택의 부수토지에 대한 양도소득세 계산시 2주택 부수토지로 보아 양도소득세 중과대상에 해당되어 50% 중과세율로 과세되는지 아니면, 토지만 양도한 것이므로 2주택 중과대상에 해당하지 않는 것으로 보아 일반세율(9~36%)로 과세되는지 여부 2) 건물부분만 증여하고 바로 1년 후에 토지와 건물을 모두 양도하게 될 경우 혹시 (건물과 토지소유주가 다르긴 하지만) A주택을 본인의 주택과 부수토지로 보아 아예 1세대 2주택으로 주택, 토지 모두 중과세 대상에 해당되는지 여부 3) 본인은 건물을 증여하였기 때문에 토지에 대한 소유권만 있는 경우로서 B주택을 양도할 경우 (3년이상 보유) 비과세가 가능한지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, (이하생략) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 3. (이하생략) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 · 심판례, 판례) ○ 서면4팀-3778, 2006.11.14 【질의】 - 2주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택 중 주택의 건물만을 자녀(직장 근무 및 세대주 분리)에게 증여할 경우 1세대 1주택에 해당하는지 여부 - 증여한 주택의 건물(자녀 소유)과 증여하지 아니한 주택의 부속토지(부모 소유)를 양도하는 경우 대지는 나대지로 보아 양도소득세의 중과세율이 적용되는지 여부 - 위와 같은 경우 특수관계자의 토지무상사용에 따른 증여세의 과세대상에 해당되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 및 같은법 시행령 제154조 규정에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일세대를 의미하는 것으로 ‘가족’이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것임. 다만, 「소득세법 시행령」 제154조 제2항 각호에 해당하는 자가 별도세대를 구성하고 독립된 생계를 유지하는 경우에는 독립된 ‘1세대’로 보는 것임. 2. 귀하의 질의와 관련된 기존 질의회신문(서면4팀-3096, 2006.9.8. ; 서면4팀-1423, 2006.5.18. ; 서면4팀-3083, 2006.9.7. ; 서면4팀-1520, 2006.5.30. ; 서일46014-10380, 2002.4.3.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1423, 2006.05.18 【질의】 (사실관계) - 서울에 아파트 1채를 소유하고 있으며 1997년부터 대지를 천안에 보유하고 있다가 다른 세대의 타인이 당해 대지상에 주택을 신축하여 거주하는 경우 (질의사항) - 1세대 2주택 소유자가 되는지 및 당해 대지 또는 아파트를 매도함에 있어 양도소득세 중과세율을 적용하는지, 종합부동산세 주택분이 합산과세되는지 여부 【회신】 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것임. ○ 서면4팀-590, 2005.04.19 【질의】 (현황) 대지를 본인을 포함한 가족 3인이 지분 분할하여 소유하던 중 주택을 건축하여 건물 소유권은 가족 중 별도세대를 구성하고 있는 또 다른 가족의 소유로 등기되어 있음. (질의) 이와 별도의 다른 2주택 중 1주택을 매도하려 하는 데, 이 경우 대지지분만을 가지고 있는 상기 주택이 주택 수에 포함되어 3주택으로 양도소득세 중과세율이 적용되는지. 【회신】 1. 1세대 3주택으로 인한 양도소득세 중과세율 적용시 주택수의 계산은 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도일 현재 각 세대를 기준으로 판정하는 것이며, 주택의 부수 토지를 동일 세대원이 아닌 자가 소유한 경우 그 부수 토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니함. 2. 위 1.와 같이 판정함에 있어서 동일 세대원의 여부는 소득세법 시행령 제154조의 규정에 의하는 것임. ○ 서면5팀-918, 2007.03.21 【질의】 (사실관계) - 아파트 1호(기준시가 2억원) 및 단독주택(대지 100평, 건물 40평) 1호 소유 - 두 주택은 10년 이상 보유함(1세대 2주택에 해당됨). - 단독주택의 건물은 결혼하여 별도세대인 자에게 증여 이후 아파트 매도 예정 (질의사항) - 2주택 중 1주택의 건물만을 동일세대가 아닌 자에게 증여시 다른 주택의 비과세 적용여부 【회신】 소득세법시행령 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것임. ○ 서면5팀-1515, 2007.05.10 1. 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것임. 2. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 “1세대2주택”(고가주택은 제외)이라 함은 1세대가 양도일 현재를 기준으로 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상 주택(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로서 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택)을 말하는 것임.