분할 이후 토지를 증여하는 경우 - 분할 모번지 또는 분할된 토지의 수용 등 가액을 시가로 볼 수 있는지

[ 매매사례가액을 인정한 사례 ]

 

 

※ 상증, 조심2009중2860 , 2009.09.16

 

 

 

[ 제 목 ]

 

분할된 토지의 시가 평가액를 모번지 토지 수용가액으로 적용한 처분은 정당함

 

 

 

[ 요 지 ]

 

쟁점토지와 모번지토지는 지목이 답으로 기존 도로에 일부가 연접하면서 화훼재배용으로 사용되고 있어 평가기준일 현재 이용상황과 형태가 유사하게 보이며 공공목적 수용대상토지로 사용이 제한되어 있어 토지가격의 변동폭이 클 수 없고 개별공시지가가 유사하게 고시되어 모번지토지의 수용가액을 시가로 볼 수 있음

 

 

 

[ 사실관계 및 판단 ]

 

(1) 청구인들은 상속개시일 현재 상속재산인 쟁점토지와 모번지토지에 대하여 상속세를 신고하면서 모번지토지의 평가가액은 상속개시일로부터 6월 이내 ○○공사로부터 수령한 수용가액으로 하고, 쟁점토지에 대하여는 시가가 불분명한 것으로 하여 상속개시일 현재 고시된 개별공시지가(2006.1.1. 기준)를 적용하여 상속세를 신고하였다.

 

 

 

(2) 쟁점토지(975㎡)는 2004.6.2. 모번지토지인 ○○동 443(지목이 ‘답’으로 분할전 면적 1,537㎡)에서 분할된 토지로, 쟁점토지와 모번지토지는 기존 도로에 연접한 형태로 분할되어 있으며, 상속개시일 현재 쟁점토지와 모번지토지에 대한 토지이용계획을 보면 「농지법」 제8조 적용대상토지로 토지거래허가구역으로 도시지역 중 과밀억제권역 및 대공방어협조구역으로 지정된 사실은 동일하나 모번지토지는 국민임대주택단지예정지구로 편입된 수용예정토지로 일부에 송전용 철탑이 설치되어 있고, 쟁점토지는 ○○순환도시고속도로예정부지로 모두 수용예정인 토지임이 ○○구청장이 발급한 토지이용계획확인서상 확인되고 있으며, 청구인들이 제시한 사업자등록증 사본에 의하면 피상속인이 모번지토지에서 쟁점토지가 분할되기 이전인 1996.3.1.부터 모번지토지를 사업장으로 ‘○○’라는 상호로 화초 ? 산식물을 도 ? 소매하는 사업자등록증을 교부받아 쟁점토지와 모번지토지를 사업용으로 사용하고 있는 등 쟁점토지와 모번지토지는 상속개시일 현재 모두 지목이 ‘답’으로 비닐하우스 화훼재배에 사용된 농지인 점 등 이용상황이 동일한 것으로 처분청이 제시한 과세쟁점자문위원회 의결통보서에 나타난다.

 

 

 

(3) 모번지토지(562㎡)는 상속개시일로부터 6월 이내인 2007.7.6. ㎡당 750,688원으로 평가되어 총 421,886,666원(비닐하우스 등 지장물 가액 37,236,999원 별도)으로 ○○공사에 국민주택임대용지목적으로 수용되었으며, 쟁점토지는 2008.5.6. ○○순환도시고속도로건설공사 목적으로 ○○시장에게 ㎡당 718,500원(총 700,537,480원)에 수용된 사실이 있고, 2009.3.27. ○○구청장이 발급한 개별공시지가 확인서에 의하면 분할된 이후 모번지토지와 쟁점토지의 2004.1.1. 기준부터 2006.1.1. 기준 개별공시지가까지를 보면 모번지토지가 다소 높은 것으로 고시되어 있으나 토지의 개별성에 비추어 볼 때 개별공시지가는 상호 유사하게 고시된 것으로 확인된다.

 

 

 

(4) 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항에 의하면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재(평가기준일)의 시가에 의하며, 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ? 공매가격 및 감정가격 등 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 수용이 있는 경우 그 확인되는 수용가액도 시가로 볼 수 있는 것으로 규정하고 있고, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적 ? 위치 ? 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 수용가액이 있는 경우에도 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 볼 수 있는 것으로 규정하고 있다.

 

 

 

(5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에서 당해 재산과 면적 ? 위치 ? 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 수용가액이 있는 경우 당해 가액을 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 쟁점토지는 모번지토지로부터 분할된 토지이나 모두 지목이 ‘답’으로 기존 도로에 일부가 연접하면서 비닐하우스 화훼재배용으로 사용되고 있어 평가기준일 현재 이용상황과 그 형태가 유사한 것으로 보이는 점, 쟁점토지와 모번지토지는 상속개시일 현재 모두 공공목적으로 수용대상토지로 사용이 제한되어 있어 개별토지가격의 변동폭이 클 수 없는 점과 토지의 개별성에 비추어 개별공시지가가 유사하게 고시된 점 등으로 볼 때 처분청이 상속개시일로부터 6월 이내의 모번지토지의 수용가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

 

 

 

 

 

 

[ 매매사례가액을 인정하지 않은 사례 ]

 

 

 

※ 상증, 국심2006서3083 , 2006.12.04

 

 

 

[ 제 목 ]

 

모 번지에 분할된 토지에 대한 매매가액을 모 번지의 시가로 볼 수 있는지 여부

 

 

 

[ 요 지 ]

 

분할토지는 도로변에 접한 토지로 확인되므로 매매사례토지와 쟁점토지는 도로 인접성 등 위치나 면적 등이 다른 토지에 해당하므로 매매사례가액을 시가로 본 당초 처분은 위법함.

 

 

 

[ 사실관계 및 판단 ]

 

(1) ○○도 ○○시 ○○동 산 ○○ 임야 30,744㎡의 등기부등본에 의하면, 함○○가 매매(1975.2.10.)를 원인으로 1993.11.13. 취득하였고, 1999.1.15. ○○통신공사(○○)가 지분 30,744분의 420을 취득하였으며, 2005.5.30. 증여(2005.5.28.)를 원인으로 함○○과 청구인이 각각 지분 30,744분의 6,612씩 취득하였고(청구인 취득분이 쟁점토지임), 2005.8.26. 매매(2005.8.11.)를 원인으로 함○○이 ○○ 지분 30,744분의 420(매매사례토지)을 취득하였다.

 

 

 

(2) 처분청이 제출한 증여세 조사종결 보고서(2006.3.31.)에 의하면, 청구인이 수증한 쟁점토지의 증여재산가액 평가와 관련하여 증여일(2005.5.30.) 전후 3월 이내(계약일 2005.8.11.)의 기간 중 동일 물건 420㎡의 매매가액이 19,700천원이므로 6,612㎡에 해당하는 당해 증여재산가액을 310,134천원으로 평가한다고 기재되어 있다.

 

 

 

(3) ○○ ○○본부 기획관리국 회계부에서 ○○지적공사 ○○시출장소장에게 보낸 “토지분할 측량의뢰” 공문(○○ 1612-7625, 1996.8.21.)에 의하면, 분할측량 의뢰내역에 ○○시 ○○동 산 ○○ 총면적 30,744㎡에 대해 분할면적이 420㎡로 되어 있고, 분할측량 의뢰부지는 1996.8월중 ○○연수원 건축허가시 필요한 진입도로 확장부지로 조기에 측량으로 건축허가가 가능하도록 협조하여 주시면 감사하겠다고 기재되어 있고, 그 문서에 첨부된 지적도에 위의 산 ○○ 임야 중 도로에 인접한 토지 420㎡가 구분하여 표시되어 있다.

 

 

 

(4) ○○ 자산관리센터 자산관리부 ○○자산관리과의 “공유지분 매각계약 추진” 문서(○○센 25207-4552, 2005.8.9.)에 의하면, ○○연수원 진입도로변 공유지분의 토지가 당초 계획이 변경되어 사용용도가 없고, 진입도로가 별도 구성되는 등 주변여건이 변경되어 매각코자 한다면서, ○○시 ○○동 산○○번지 420㎡에 대해 감정가격 19,320천원, 매각예정가 19,600천원으로 기재되어 있다.

 

 

 

(5) 청구인이 제출할 주식회사 ○○감정평가법인의 토지평가조서에 의하면 매매사례토지를 19,320,000원으로 평가하였고 그 계산은 “30,744 X (420/30,744) X 46,000(단가) = 19,320,000” 형태로 되어 있으나, 그 아래에 주식회사 ○○감정평가법인 ○○지사 감정평가사 윤○○이 “본 건 평가대상부분은 산 ○○번지 전체면적을 기준으로 한 것이 아니라, 도로변에 접한 토지를 기준으로 평가하였음을 확인합니다”라고 기재되어 있다.

 

 

 

(6) 살피건대, ○○ ○○본부의 매매사례토지에 대한 분할측량의뢰 공문(○○ 1612-7625, 1996.8.21.)에 의하면 그 붙임 지적도에 매매사례토지가 도로에 인접한 420㎡로 전체 필지(임야 30,744㎡)에서 별도로 구분표시되어 있고, 매매사례토지가 도로에 인접하지 아니하였다면 ○○가 이를 매입할 이유가 없어 매매사례토지는 실제로 도로에 인접한 것으로 보이며, 따라서 매매사례토지가 쟁점토지보다 가격이 높을 것으로 추정할 수 있고, 주식회사 ○○감정평가법인의 토지평가조서상에 감정평가사가 필지 전체면적을 기준으로 한 것이 아니라 도로변에 접한 토지를 기준으로 평가하였다고 확인하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 매매사례토지와 쟁점토지는 도로 인접성 등 위치나 면적 등이 다른 토지에 해당하는 것으로 보이므로 매매사례토지와 쟁점토지가 비록 같은 번지에 소재하고 있을지라도 두 토지를 동일하거나 유사한 토지로 평가하여 가액을 산정하기는 어려워 보인다.

 

 

 

따라서 쟁점토지의 증여재산가액을 매매사례토지의 거래가액으로 평가하여 청구인에게 증여세를 과세한 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.