저당권이 설정되어 있거나 임차보증금이 있는 부동산을 매매하는 방법 및 양도가액의 산정

1. 저당권이 설정되어 있거나 임차보증금이 있는 부동산을 매매하는 방법

 

(1) 저당권

 

저당권이란 채무자가 기한 내에 채무를 변제하지 않았을 때, 저당물건을 경매하고 그 경락대금으로부터 원금과 이자 및 손해금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 담보물권이다. 저당권은 당사자간의 합의와 등기에 의하여 성립하고, 그 효력은 대세효이며, 채무자가 기한 내에 변제하지 않을 경우에는 목적물을 경매하고 그 대금 중에서 우선변제를 받을 수 있다.

 

새로운 소유권을 취득하려는 사람은 채무자가 기한 내에 그 채무를 변제하지 않을 경우에는, 물건이 경매당하여 소유권을 상실할 수도 있다. 그러므로 저당권이 설정된 부동산을 매수하려는 사람은 먼저 저당권문제를 해결한 다음 매도인에게 대금을 지급하여야 하며, 동시에 소유권이전등기를 마쳐야 한다.

 

부동산의 매매대금 중에서 우선 저당권자에게 채권액을 지급함과 동시에 교환으로 저당권의 말소등기를 받고, 저당채권액을 제외한 나머지 매매대금을 매도인에게 지급함과 동시에 매도인으로부터 소유권이전등기 및 물건의 인도를 받아야 한다. 저당권자가 이런 요구에 응하지 않을 경우에는 변제금액을 공탁할 수도 있다.

 

그리고 저당채무의 변제기한이 되지 않은 경우에는 매수인이 저당권이 설정된 채무를 인수하고(이 경우, 매수인은 매도인 및 저당권자가 서명 날인한 인수계약서를 작성해야 한다) 매매대금에서 채권액을 공제하고 남은 금액을 매도인에게 지급하면서 소유권의 이전등기를 받는 방법이 안전할 것이다.

 

(2) 임차보증금

 

임차보증금이 있는 부동산을 매매할 때 일반적으로 매수인은 매매대금에서 채권액을 공제하고 남은 금액을 매도인에게 지급할 것이다.

 

2. 양도소득세 계산상 양도가액의 산정

 

양도자산에 저당권이 설정된 경우와 매수인이 매도인의 채무를 인수한 경우 관련 채무는 자산의 양도대가로 받기로 한 가액으로 보는 것이다.