주택 임대 사업자의 "양도 관련" 세제 혜택 개괄

 

주택 공급 활성화를 위해 세법에서는 임대주택사업자에게 여러 세제 혜택을 주고 있다. 아래의 내용은 임대주택사업자에 대한 양도 관련 세제 혜택의 개괄적인 내용이며, 의사결정 사항이 있다면 (이 글 말고!) 전문가의 의견 및 해당 규정을 잘 살펴보도록 하자.

 

1.     민간임대주택에 관한 특별법

 

조특법 상 세제혜택은 조금 다를 수 있지만, 소득세법 상 양도 관련 세제 혜택을 받기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자로 등록하여야 한다. 이 때 민간임대주택은 건설 또는 매입 여부에 따라 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택으로, 임대사업자의 종류 및 임대기간에 따라 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택으로 구분한다.

 

	주택구분	내용
취득 유형에 따라	민간건설임대주택	임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택
	민간매입임대주택	임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택
임대 기간 및 사업 유형에 따라	공공지원민간임대주택	임대사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택
	장기일반민간임대주택 (옛날엔 준공공임대라고 했대)	일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택
	단기민간임대주택	일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

 

2.     소득세법에 따른 “장기임대주택”

 

소득세법상 임대주택사업자에 대한 세제 혜택을 받기 위해선, 임대하는 주택이 “장기임대주택”이 되어야 한다. 이러한 “장기임대주택”에 해당한다면

① 해당 “장기임대주택” 양도시 조정지역 내 다주택자에 대한 중과 적용이 제외되고,

② “장기임대주택” 외 거주 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다.

 

“장기임대주택”의 유형은 보다 다양하지만, 많은 유형 중에서도 현실 상황에서 자주 접하는 민간매입임대주택의 정의를 살펴보면 다음과 같다.

 

소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】   ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.   2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.   가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. (2020. 2. 11. 개정)   마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다. (2020. 2. 11. 개정)

 

민간매입임대주택 중 “장기임대주택”에 해당하는지 판별하는 데 있어 중요한 기준은 2018년 3월 31일이다. 2018년 3월 31일 이전 사업자등록을 했다면 단기민간임대주택도 5년 이상 임대시 “장기임대주택”에 해당하지만, 2018년 4월 1일 이후 사업자등록을 한다면 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 등록 후 8년 이상 임대를 해야한다. 이 경우 조정대상지역 공고일(2018.09.14.) 이후 새로이 취득한 주택이라면 장기일반민간임대주택으로 등록해도 소득세법 상 중과배제를 적용받을 수 없다.

 

다만 거주주택 비과세 특례는 시점 기준에 상관없이 5년 이상만 임대하면 되는 것이다.

 

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 <20> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의 3 제1항 제8호의 2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (…)

 

3. 조특법 상 세제혜택이 적용되는 주택

 

주택임대사업자와 관련한 조특법 상 세제 혜택은 다음과 같다.

 

제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 제97조의 3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 제97조의 4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】 제97조의 5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】 제97조의 6 【임대주택 부동산투자회사의 현물출자자에 대한 과세특례 등】 제97조의 7 【임대사업자에게 양도한 토지에 대한 과세특례】

 

조문 이름에서 알 수 있듯, “장기일반민간임대주택등”에 적용되는 규정과 “장기임대주택”에 적용되는 규정이 다르다.

 

예컨대 제97조의 4는 임대기간에 따라 2% 내지 10%까지 장특공제율을 가산해주는 것인데, 단기민간임대주택도 적용받을 수 있다.

 

제97조의 5는 양도소득세 100% 감면규정인데, 2018년 12월 31일까지 취득한 주택을 3개월 이내 장기일반민간임대주택등으로 등록하고 10년 이상 임대해야한다.  

 

제97조의 3은 장특공을 50% 또는 70% 적용해주는 것인데, 역시 장기일반민간임대주택등에 적용된다.

 

<요약>

[출처 양도소득세 2019, 안수남(선생님)]