겸용주택의 고가주택 판정기준과 주택과 주택외 부분을 안분하는 방법

 

겸용주택 양도시 고가주택의 판정은 주택외의 부분을 제외하고 하는 것이다. 이 때 주택과 주택외 부분을 나누는 기준은 양도 당시 감정가, 기준시가 등이다.

 

양도, 서면인터넷방문상담4팀-1528 , 2004.09.24

1세대1주택으로 인한 양도소득세 비과세를 판정함에 있어서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

그리고 위 2.와 같은 방법으로 계산한 주택과 그 부수토지의 양도당시의 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택은 비과세양도소득에서 제외하는 것이나, 이 경우 주택과 주택으로 보지 아니하는 부동산을 함께 양도하는 경우로서 그 가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 부가가치세법시행령 제48조의2제4항제1호의 규정에 의한 방법으로 안분계산하는 것입니다.

 

한편 겸용주택의 양도차익을 계산할 때는 원칙적으로 자산별(건물과 건물에 부수되는 토지)로 나누어 계산해야할 것이다. 그러나 소득세법 100조 2항을 근거로 하여 주택 및 그 외 부분을 기준시가로 안분하여 양도차익을 계산할 수도 있다.

 

소득세법 제100조【양도차익의 산정】

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2009.12.31. 개정)

 

조심-2016-서-3640, 2016.12.15

이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점겸용주택을 주택과 상가라는 별개의 가격 기준으로 안분계산하여 과세한 것이 부당하다고 주장하나, 「소득세법」 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항, 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1호의 규정에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분 계산하고, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목(개별공시지가) 및 나목(국세청 일반건물 기준시가)에서 규정하는 기준시가를 적용하도록 규정하고 있는바, 처분청이 쟁점겸용주택의 양도에 대하여, 공시된 개별주택가격(주택부분) 및 일반건축물 기준시가(상가부분)와 개별공시지가(상가부분 부속토지)를 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 

나아가 주택과 주택부수토지, 그리고 주택외 건물과 이에 대한 부수토지의 기준시가를 알 수 있다면 주택부수토지를 산정하여 주택과 주택부수토지에만 비과세를 적용할 수고도 없을 것이다. 이미 안분 계산의 기준이 된 기준시가가 각 건물의 부수토지를 고려하여 산정됐기 때문이다.